Rząd zapowiedział walkę z hurtowymi zakupami mieszkań. Zaproponowane rozwiązania mają być wymierzone w fundusze najmu instytucjonalnego, ale wcale nie muszą właśnie w nie uderzyć.
Ograniczenia w zakupach i wyższy podatek – to główne założenia projektu dotyczącego hurtowego zakupu mieszkań. Dokumentu jeszcze nie opublikowano, można bazować tylko na tym, co Ministerstwo Rozwoju i Technologii przekazuje w mediach. A przekazuje, że ograniczenia w zakupach dotkną wszystkich, którzy mają co najmniej pięć lokali mieszkalnych, z których choćby jeden został kupiony w okresie ostatnich 12 miesięcy. Każda osoba w takiej sytuacji chcąca kupić kolejne mieszkanie nie będzie mogła nabyć więcej niż jednego lokalu na rok. Dodatkowo zapłaci wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wyższa stawka stosowana będzie zarówno przy nabyciu nieruchomości na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Zgodnie z zapowiedziami podatek ten wyniesie 6 proc. Obecnie PCC wynosi 2 proc. wartości rynkowej mieszkania lub domu będącego przedmiotem transakcji.
Ministerstwo przewiduje też wyjątki. Limit liczby mieszkań nie będzie dotyczył lokali dziedziczonych, przekazanych w darowiźnie czy wyrokami sądu. Nowe przepisy nie obejmą także nabywania lokali przez gminy i inne podmioty w celu wynajmowania w ramach najmu społecznego ani nabywania w wyniku stosowania tzw. odwróconej hipoteki czy renty dożywotniej.
Ile mieszkań mają fundusze?
Podatek miał być wymierzony w fundusze najmu instytucjonalnego, czyli PRS (ang. Private Rented Sector). W ich rękach, według szacunków firmy doradczej PwC, było w 2022 r. ponad 7 tys. mieszkań. Największym rynkiem jest dla nich Warszawa. Tam według PwC jest oferowanych 3,6 tys. mieszkań. Powyżej jednego tysiąca mieszkań fundusze mają także we Wrocławiu. W pozostałych miastach liczba jest niewielka: w Krakowie – 894, w Poznaniu – 734, w Trójmieście – 681, w Łodzi – 894, Katowicach – 146.
Najbardziej rozwojowy, poza Warszawą, gdzie w budowie jest 5,7 tys. mieszkań na wynajem instytucjonalny, jest rynek łódzki, gdzie wkrótce trafi 2,5 tys. mieszkań na wynajem. Łącznie, jak szacuje PwC, w budowie jest 12 tys. mieszkań, a do 2028 r. polski rynek nieruchomości zasili 63 tys. kolejnych. Na 15 mln mieszkań, które mamy według GUS, nie jest to liczba znacząca.
Według stanu na połowę 2022 roku największymi graczami na rynku są takie podmioty jak Resi4Rent i państwowy Polski Fundusz Rozwoju Nieruchomości, dysponujące łącznie ok. 4,5 tys. lokalami, co odpowiada za ponad 60 proc. istniejących zasobów. PwC zwraca jednak uwagę na napływ nowych inwestorów, jak szwedzki Heimstaden, nordycki NREP czy niemiecki Zeitgeist.
Szwedzki fundusz Heimstaden Bostad nabył w 2021 r. od Budimexu Nieruchomości 2,5 tys. mieszkań, a w 2022 r. – 400 mieszkań w projekcie Aurora w Warszawie od firmy deweloperskiej Dantex. W październiku kupił natomiast całe osiedle na warszawskim Służewcu od dewelopera Marvipol. NREP w czerwcu 2021 r. kupił 1 tys. mieszkań od YIT Development. Wszystkie te mieszkania są dopiero w budowie.
„Szacujemy, że łączna liczba nieruchomości na wynajem w Polsce wynosi 1,21 mln jednostek, przy czym jednostki mieszkalne dostępne obecnie na rynku PRS stanowią nieznaczną część ogółu zasobów mieszkaniowych na wynajem w Polsce, około 0,62 proc. (…) Do 2028 r. istniejące zasoby na rynku najmu instytucjonalnego wyniosą 4,7 proc. całego rynku najmu w siedmiu największych polskich miastach” – uważają eksperci PwC.
Testowanie reakcji
Czy nowy pomysł rządu uderzy w fundusze? – To, kogo ewentualne zmiany dotkną, zależy od ostatecznej treści proponowanych przepisów. Do tej pory, niestety, nie został publicznie zaprezentowany nawet wstępny projekt nowych regulacji dotyczących zasad zakupu oraz skutków podatkowych. Pojawiają się w przestrzeni publicznej rozmaite warianty rozważanych zmian, wywołują falę komentarzy środowiska eksperckiego zajmującego się tym rynkiem. Sprawia to wrażanie testowania przez ministerstwo reakcji na co bardziej kontrowersyjne propozycje zmian – mówi Piotr Andrzejak, partner w kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak, radca prawny i doradca podatkowy.
Bartłomiej Baranowski, koordynator ds. kontentu serwisu Domiporta.pl, zauważa, że proponowane rozwiązania utrudnią życie, ale bardzo małym inwestorom. – Tym z kilkunastoma mieszkaniami. Oni będą płacili większe podatki. Fundusze, które obecnie działają bądź planują rozwój w Polsce, raczej zlecają budowę osiedli pod wynajem, a więc ich nie skupują z rynku. Nowe przepisy najpewniej więc ominęłyby największych graczy. Inna rzecz, że nadal mowa o bardzo małym odsetku całej branży najmu w Polsce. To nawet nie jest procent udziału i szybko się to nie zmieni – twierdzi.
Polski rynek najmu i w ogóle nieruchomości, jak zauważa, potrzebuje zmian, ale ta najnowsza dotycząca hurtowych zakupów wydaje się jedynie kwiatkiem do kożucha. – Dobrze wygląda na slajdzie, ale niewiele zmieni – dodaje ekspert.
Piotr Andrzejak z kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak uważa, że nie jest wykluczone, że zamiast kupować mieszkania, fundusze zaczęłyby inwestować w spółki deweloperskie budujące je. Tak bez trudu mogłyby ominąć podatek. – Nie dochodziłoby wówczas do sprzedaży mieszkań i nie wystąpiły postulowane ograniczenia i zwiększenia podatków. Praktyką wielu deweloperów jest realizacja poszczególnych projektów przez dedykowane spółki z grupy kapitałowej z uwagi na kwestię kontroli ryzyka inwestycyjnego. Stąd rozwiązanie, w którym deweloper sprzedaje udziały w takiej spółce, byłoby technicznie wykonalne – mówi.
Fundusze, które działają w Polsce, już łączą siły z deweloperami. Przykładem jest Echo Investment. Efektywnie funkcjonują tu obok siebie spółki – Resi4Rent, która buduje mieszkania na wynajem i je wynajmuje, oraz spółka deweloperska, która buduje mieszkania na sprzedaż.
Kowalski nie zyska, a może stracić
Radca prawny Piotr Andrzejak uważa, że rozwiązanie dotyczące zakupów hurtowych nie poprawi dostępności mieszkań dla zwykłego Kowalskiego. To błędny środek. Przypomina, że w obliczu wysokich stóp procentowych i zaostrzonej polityki kredytowej banków drastycznie spadła liczba osób, które mają zdolność kredytową.
– Ani proponowana zmiana stawki podatku PCC z 2 do 6 proc. przy zakupie kolejnych lokali ponad pięć posiadanych, ani ograniczenie prawa własności poprzez blokowanie możliwości zakupu kolejnego lokalu ponad jeden lokal zakupiony w roku kalendarzowym nie poprawią dostępności lokali dla zwykłych Kowalskich, którzy nie posiadają wystarczających środków do zakupu mieszkań bez posiłkowania się kredytem – zauważa.
Zdaniem eksperta do czasu spadku kosztów kredytu hipotecznego szansą na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych byłaby zmiana przepisów dotyczących najmu. Z jednej strony – wymienia – chodzi o gwarancję dla najemców, że czynsz nie wzrośnie w sposób nieuzasadniony, a z drugiej – o umożliwienie rozwiązywania umów z najemcami, którzy nie płacą. – Dzisiejsze rozwiązania skutkują wyłączeniem części lokali z najmu z uwagi na obawy właścicieli co do egzekwowania ich praw – mówi.
Zdaniem Piotra Andrzejaka przedstawiona propozycja zmierza do blokowania procesu tworzenia się rynku mieszkań na wynajem przez osoby chcące inwestować w ten sposób nadwyżki finansowe.
Źródło: Wyborcza.biz, komentarz: Piotr Andrzejak
