1 lipca 2024 roku kończy się okres przejściowy, w którym do rozpoczętych przed wejściem w życie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695 – „Nowa Ustawa”) przedsięwzięć deweloperskich oraz do zawieranych w ich ramach umów deweloperskich można było stosować przepisy poprzedniej ustawy deweloperskiej – ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1445 – „Stara Ustawa”).
Od 1 lipca 2024 roku należy dostosować wzory umów rezerwacyjnych i deweloperskich, a także prospektów informacyjnych do przepisów Nowej Ustawy oraz zacząć odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Sankcja
Postanowienia umowy zawieranej po 1 lipca 2024 roku mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce znajdą zastosowanie przepisy Nowej Ustawy.
Nowy prospekt informacyjny
Istotnym obowiązkiem jaki m.in. nakłada Nowa Ustawa jest nowy kształt prospektu informacyjnego, który został określony załącznikiem do ustawy.
Nowy prospekt informacyjny składa się z części ogólnej i części indywidualnej. Obie części zostały rozbudowane w stosunku do poprzednio obowiązującego wzoru. W części ogólnej powinny znaleźć się informacje dotyczące dewelopera, nieruchomości, przedsięwzięcia deweloperskiego, a w części indywidualnej informacje dotyczące konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego, który ma być przedmiotem umowy.
Do wszystkich umów zawieranych po 1 lipca 2024 roku należy załączyć prospekt informacyjny odpowiadający nowemu wzorowi. Nie ma przy tym znaczenia to, czy umowa zostaje zawarta w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczętego przed 1 lipca 2022 roku, czy też nie oraz to, czy zostaje zawarta w wyniku wcześniejszego zawarcia umowy rezerwacyjnej zawartej przed 1 lipca 2024 roku.
Niektóre inne ważne zmiany
Wśród innych zmian wprowadzonych Nową Ustawą mających zastosowanie do nowych wzorów umów deweloperskich warto zwrócić uwagę na:
- zmienioną procedurę odbioru lokali i domów jednorodzinnych (w tym możliwość odmowy odbioru lokalu),
- rozszerzony katalog przesłanek umożliwiających odstąpienie od umowy przez nabywcę,
- procedurę usuwania stwierdzonych wad.
Umowy zawarte przed 1 lipca 2024 roku
Do umów deweloperskich zawartych przed 1 lipca 2024 roku nadal można stosować przepisy Starej Ustawy (za wyjątkiem obowiązku odprowadzania składek na DFG – o którym niżej).
Umowy zawierane po 1 lipca 2024 roku
Do wszystkich nowych umów deweloperskich, rezerwacyjnych i innych, o których wspomina Nowa Ustawa, po 1 lipca 2024 roku znajdą zastosowanie przepisy Nowej Ustawy.
Oznacza to, że nawet w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczętego przed 1 lipca 2024 roku należy zacząć stosować nowe wzory umów i prospektów informacyjnych odpowiadające wymaganiom Nowej Ustawy.
Wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Od wpłat dokonywanych po 1 lipca 2024 roku na podstawie umów deweloperskich zawartych po 1 lipca 2022 roku należy odprowadzać składki w aktualnie obowiązującej wysokości:
- 0,45% dla otwartych rachunków powierniczych,
- 0,1% dla zamkniętych rachunków powierniczych.
