ПОСИЛАННЯ НА ВЕРСІЮ ІНФОРМАЦІЇ УКРАЇНСЬКОЮ МОВОЮ ЗНАХОДИТЬСЯ ПІД ТЕКСТОМ
W obliczu wojny w Ukrainie wielu Polaków umożliwia obywatelom Ukrainy korzystania z własnych mieszkań. W większości jest to pomoc doraźna i krótkoterminowa. Niektórzy jednak chcą udostępnić lokal na dłuższy okres. Jak zrobić to legalnie i bezpiecznie? Odpowiadamy na te pytania w najnowszym newsletterze.
UŻYCZENIE MIESZKANIA
Chcemy użyczyć mieszkanie osobom uciekającym z Ukrainy. W jaki sposób zabezpieczyć się w umowie użyczenia?
W przypadku zawarcia umowy bezpłatnego użyczenia, warto ująć wszystkie jej warunki w formie pisemnej.
Umowa użyczenia zawarta na czas nieoznaczony kończy się gdy biorący w użyczenie uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten uczynić. W przypadku użyczenia lokalu osobom fizycznym wyznaczenie tego momentu może być trudne, dlatego rekomendujemy zawarcie umowy użyczenia na czas określony.
W treści umowy powinny zostać wskazane informacje takie jak:
- określenie strony umowy,
- określenie przedmiotu użyczenia,
- czas trwania umowy,
- zobowiązanie biorącego w użyczenie do używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem,
- zakaz przekazywania przedmiotu umowy do użyczenia lub najmu osobom trzecim,
- postanowienia regulujące obowiązki użyczającego i biorącego w użyczenie np. to kto w czasie trwania umowy użyczenia będzie ponosił koszty opłat i należności administracyjnych oraz napraw lokalu.
Dodatkowo, istotne jest aby ustalić sposób zwrotu lokalu i zakończenia umowy. Żeby uniknąć sporów dotyczących stanu lokalu przed jego użyczeniem i po jego użyczeniu rekomendujemy podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Do takiego protokołu dobrze jest dołączyć dokumentację zdjęciową.
Osoba, która oddaje lokal w użyczenie może wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia w sytuacji, gdy korzystający z lokalu:
- wykorzystują go w sposób niezgodny z przeznaczeniem,
- powodują w nim znaczne szkody,
- niewłaściwie zachowują się w stosunku do osób korzystających lokali sąsiednich.
Zgodnie z przyjętym orzecznictwem użyczający może żądać zwrotu rzeczy użyczonej także wtedy, gdy chce nią inaczej rozporządzić.
Jak postąpić w sytuacji, gdy właściciel po miesiącu czy dwóch, będzie chciał odzyskać mieszkanie, a osoby, którym udzielono pomocy nie będą mogły się wyprowadzić? Czy możemy się wcześniej zabezpieczyć?
Sugerujemy, aby umowy najmu były zawierane na czas oznaczony do kilku miesięcy. Wtedy z góry zostanie ustalony czas trwania umowy, a w razie zgodnej woli stron o jej przedłużeniu, możliwe będzie zawarcie aneksu, który przedłuży termin trwania umowy o kolejne miesiące.
W przypadku gdy umowa ustanie z powodu zakończenia okresu jej obowiązywania, właściciel może żądać opróżnienia i zwrotu lokalu, a w przypadku odmowy zwrotu, może wnieść pozew o eksmisję.
W przypadku niektórych lokatorów m.in. kobiet w ciąży, osób starszych, czy też osób niepełnoletnich sąd przyznaje prawo do lokalu socjalnego, na podstawie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów. Sąd może przyznać prawo do lokalu socjalnego również innym lokatorom. Do zapewnienia lokalu socjalnego zobowiązana jest gmina.
Eksmisja z dotychczas zajmowanego lokalu nie może być wykonana do czasu zapewnienia przez gminę lokalu socjalnego. Czas oczekiwania na przyznanie lokalu socjalnego już teraz bywa długi. Zakładamy, że ze względu na zwiększone zapotrzebowanie na tego typu lokale ten czas może się jeszcze wydłużyć.
Czy użyczenie należy zgłosić do Urzędu Skarbowego lub innego urzędu?
Nie ma obowiązku zgłaszania zawarcia umowy użyczenia do Urzędu Skarbowego. Umowa użyczenia nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC). Po stronie osoby użyczającej lokal nie powstaje również przychód, nie powstaje zatem obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT).
NAJEM MIESZKANIA
Jaką umowę najmu podpisać z obcokrajowcem?
Z prawnego punktu widzenia najlepsze jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego.
Wymogiem dotyczącym zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest załączenie do umowy, sporządzonego w formie aktu notarialnego oświadczenia najemcy lokalu, w którym to najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Oprócz tego, koniecznie jest dołączenie oświadczenia, w którym wskazany zostanie przez najemcę inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Zawarcie tego typu umowy z osobami przybywającymi z Ukrainy może być jednak niemożliwe, z uwagi na brak możliwości wskazania alternatywnego miejsca zamieszkania przez Obywateli Ukrainy.
Dlatego też warto tworząc tradycyjną umowę najmu zawrzeć ją na czas określony np. na trzy miesiące, a po tym czasie, jeżeli będą tego wymagały okoliczności, przedłużyć ją.
Podobnie jak w przypadku umowy użyczenia, w umowie należy zawrzeć informacje takie jak:
- określenie strony umowy,
- określenie przedmiotu najmu,
- czas trwania umowy,
- wysokość czynszu najmu,
- zobowiązanie najemcy do używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem,
- zakaz przekazywania przedmiotu umowy do użyczenia lub najmu osobom trzecim,
- postanowienia regulujące obowiązki wynajmującego i najemcy np. to kto będzie odpowiadał za poszczególne rodzaje napraw lokalu.
Dodatkowo, istotne jest aby ustalić sposób zwrotu lokalu i zakończenia umowy. Również w tym wypadku sugerujemy podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego z dokumentacją zdjęciową.
Umowę najmu lokalu można wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach określonych w art. 11 ustawy o ochronie lokatorów. Są to, między innymi, takie przypadki jak:
- używanie przez lokatorów lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem pomimo pisemnego upomnienia przez wynajmującego,
- zwłoka z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela co najmniej za trzy pełne okresy opłatności pomimo uprzedzenia lokatorów przez wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia najmu.
Jak postąpić w sytuacji, gdy właściciel po miesiącu czy dwóch, będzie chciał odzyskać mieszkanie do swoich potrzeb, a osoby którym udzielono pomocy nie będą mogły się wyprowadzić? Czy możemy się wcześniej zabezpieczyć?
Jeżeli po zakończeniu okresu umowy najmu lokatorzy nie wyprowadzą się z zajmowanego lokalu właściciel może wnieść pozew o eksmisję z lokalu.
Zwracamy uwagę, że w razie eksmisji również osobom korzystającym z lokalu na podstawie umowy najmu przysługują prawa wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Również w tym przypadku sąd może orzec o przysługującym prawie do lokalu socjalnego. W takim przypadku eksmisja opóźni się do czasu zaproponowania lokatorom przez gminę odpowiedniego lokalu.
Czy najem należy zgłosić do Urzędu Skarbowego lub innego urzędu?
Standardowej umowy najmu nie musimy zgłaszać do Urzędu Skarbowego. Czynsz najmu stanowi jednak przychód, który należy odpowiednio rozliczyć.
Jeżeli zdecydujemy się na umowę najmu okazjonalnego korzystanie z przywilejów zastrzeżonych wyłącznie dla tego rodzaju umowy wymaga jej zgłoszenia do Urzędu Skarbowego.
Допомога з житлом громадянам України, які біжать від війни
Перед лицем війни в Україні багато поляків дозволяють українським громадянам користуватися своїми будинками. Здебільшого це тимчасова і короткострокова допомога. Деякі, однак, хочуть надати житло на більш тривалий термін. Як зробити це легально і безпечно? Ми відповідаємо на ці питання в нашому останньому інформаційному бюлетені.
НАДАННЯ КВАРТИРИ
Ми хочемо надати квартиру людям, які рятуються з України. Як захистити себе в договорі про надання житла?
Якщо ви укладаєте договір про неоплачуване надання житла, рекомендується зафіксувати всі умови в письмовому вигляді.
Договір позички, укладений на невизначений термін, закінчується, коли користувач скористався майном відповідно до договору або коли закінчився термін, протягом якого він міг це зробити. У разі надання квартири фізичним особам, може бути складно визначити цей момент часу, тому ми рекомендуємо укладати договір позички на визначений термін.
У тексті договору повинна бути вказана така інформація, як:
- ідентифікація договірної сторони,
- ідентифікація об’єкта позички,
- термін дії договору,
- зобов’язання користувача використовувати приміщення відповідно до його призначення,
- заборона на передачу предмета договору позички або оренди третім особам,
- положення, що регулюють зобов’язання позичкодавця і користувача, наприклад, хто буде нести витрати на комунальні послуги, адміністративні платежі і ремонт в період дії договору.
Крім того, важливо визначити порядок повернення квартири і порядок закінчення договору. Щоб уникнути суперечок про стан приміщення до і після надання позички ми рекомендуємо підписати акт прийому-передачі. До цього акту добре б було докласти фотографії.
Позичкодавець може розірвати договір позички без повідомлення, якщо користувач приміщення:
- використовує його не за призначенням,
- завдає йому значної шкоди,
- веде себе некоректно по відношенню до осіб, які користуються сусідніми приміщеннями.
Згідно сформованій судовій практиці, позичкодавець також може зажадати повернення квартири, якщо він хоче розпорядитися нею по-іншому.
Що робити, якщо через місяць або два власник захоче повернути квартиру, а особи, яким вона була надана, не зможуть виїхати? Чи можемо ми захистити себе заздалегідь?
Ми рекомендуємо укладати договори на визначений термін до декількох місяців. Тоді термін дії договору буде встановлений заздалегідь, і, якщо сторони погодяться продовжити його, можна буде укласти доповнення, яке продовжить термін дії договору ще на кілька місяців.
Якщо договір припиняється у зв’язку із закінченням терміну його дії, власник може зажадати звільнити приміщення і повернути його, а якщо користувач відмовляється повернути приміщення, власник може подати позов про виселення.
Відносно деяких мешканців, таких як вагітні жінки, літні люди або неповнолітні, суд надає право на соціальне приміщення, відповідно до статті 14 Закону «Про захист орендарів» (пол. ustawa o ochronie praw lokatorów). Суд також може надати право на соціальний осередок іншим мешканцям. Соціальне приміщення зобов’язаний надати муніципалітет.
Виселення з раніше займаного приміщення не може бути здійснено доти, доки муніципалітет не надасть соціальний осередок. Час очікування соціального житла досить тривалий. Ми припускаємо, що у зв’язку з підвищеним попитом на даний вид житла, час очікування може бути досить довгим.
Чи потрібно повідомляти про неоплачуване надання житла в податкову інспекцію або будь-який інший орган?
Обов’язку повідомляти про укладення договору в податкову інспекцію немає. Договір позички не обкладається податком на цивільно-правові угоди (PCC). Особа, яка надає квартиру в користування, також не отримує доходу, тому не зобов’язана платити податок на доходи фізичних осіб (PIT).
ОРЕНДА КВАРТИРИ
Який тип договору оренди варто укласти з іноземцем?
З юридичної точки зору, найкраще укласти договір тимчасової оренди (пол. najem okazjonalny).
Вимогою для укладення договору оренди є наявність в договорі заяви орендаря у формі нотаріального акта, в якому орендар зобов’язується в примусовому порядку звільнити і здати використовуване приміщення в зазначений орендодавцем термін. Крім того, необхідно додати заяву, в якій орендар вказує інші приміщення, в яких він зможе проживати в разі виконання зобов’язання по звільненню приміщення.
Однак укладення такої угоди з особами, які прибули з України, може виявитися неможливим через неможливість для громадян України вказати альтернативне місце проживання.
Тому, створюючи традиційний договір оренди, доцільно укладати його на визначений термін, наприклад, на три місяці, а після закінчення цього часу, якщо того вимагають обставини, продовжувати його.
Як і у випадку з договором позички, угода повинна включати таку інформацію, як:
- ідентифікація договірної сторони,
- ідентифікація об’єкта оренди,
- термін дії договору,
- розмір орендної плати,
- обов’язок орендаря використовувати приміщення відповідно до його цільового призначення,
- заборона на передачу предмета договору позички або оренди третім особам,
- положення, що регулюють обов’язки орендодавця та орендаря, наприклад, хто буде нести відповідальність за конкретний ремонт приміщення.
Крім того, важливо визначити порядок повернення приміщення і розірвання договору. Також в цьому випадку ми пропонуємо підписати акт прийому-передачі з фотодокументацією.
Договір оренди може бути розірваний тільки у випадках, передбачених ст. 11 Закону «Про захист орендарів» (пол. ustawa o ochronie praw lokatorów). Це, зокрема, у випадку:
- використання орендарями приміщень всупереч договору або не відповідно до його призначення, незважаючи на письмове попередження орендодавця,
- несплата орендної плати, інших платежів за користування приміщенням або незалежних від власника платежів, що стягуються власником протягом не менше трьох повних платіжних періодів, незважаючи на попередження орендодавця про намір розірвати договір оренди.
Як бути в ситуації, коли власник через місяць або два захоче забрати квартиру для своїх потреб, а особи, яким надається допомога, не можуть виїхати? Чи можемо ми захистити себе заздалегідь?
Якщо після закінчення терміну оренди орендарі не виїжджають з приміщення, орендодавець може подати позов про виселення з приміщення.
Зверніть увагу, що у разі виселення також особи, які користуються приміщенням за договором оренди, мають права відповідно до Закону «Про захист прав орендарів». Також в цьому випадку суд може заявити про право на соціальне приміщення. В цьому випадку виселення буде відкладено до тих пір, поки муніципалітет не запропонує мешканцям відповідне приміщення.
Чи потрібно повідомляти про оренду в податкову інспекцію або будь-який інший орган?
Про стандартний договір оренди не потрібно повідомляти в податкову інспекцію. Однак орендна плата являє собою дохід, який повинен бути належним чином врахований.
Якщо ви вибираєте договір тимчасової оренди, ви повинні повідомити про це в податкову інспекцію, щоб скористатися пільгами, передбаченими виключно для цього типу договору.
