Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla zrealizowanej inwestycji jest możliwe, gdy decyzja ta jest niezbędna dla legalizacji samowoli budowlanej.
Ubieganie się przez inwestora samowolnie wykonanych robót budowanych, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, musi pozostać w ścisłym związku z postępowaniem legalizacyjnym. Takie wnioski wynikają z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 września 2018 r. (II OSK 2333/16), w którym sąd ten oddalił skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 14 kwietnia 2016 r. (sygn. II SA/Lu 822/15).
Samowolne prowadzenie robót
Wyrok NSA został wydany w następującym stanie faktycznym. Właściciel nieruchomości dokonał rozbudowy parterowego budynku mieszkalnego. Pomimo, że do rozbudowy potrzebne było pozwolenie na budowę, właściciel nieruchomości tego pozwolenia nie uzyskał. W konsekwencji, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB) wszczął postępowanie w sprawie samowolnie prowadzonych robót budowlanych. W toku tego postępowania PINB nakazał właścicielowi nieruchomości w drodze postanowienia przedłożenie dokumentacji niezbędnej do zalegalizowania obiektu budowlanego, w tym m.in. ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy.
W związku z postanowieniem PINB właściciel nieruchomości wystąpił do wójta gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego. Po przeprowadzeniu postępowania, wójt wydał na rzecz inwestora samowolnie wykonanych robót decyzję o warunkach zabudowy.
Poprawna analiza urbanistyczna
Od decyzji wójta odwołanie wniósł przeciwnik samowolnie wykonanej inwestycji. Jednak organ odwoławczy – samorządowe kolegium odwoławcze (SKO) – utrzymał tę decyzję w mocy. SKO zwróciło uwagę, że w sprawie przeprowadzono poprawną analizę urbanistyczną. Obszarem analizowanym został objęty cały zespół budynków, zlokalizowany wzdłuż drogi gminnej po obu jej stronach w odległości 350 m w kierunku północnym i południowym. W ocenie organu odwoławczego dokonana analiza jest dokładna i rzeczowa, dlatego brak jest podstaw do zakwestionowania jej ustaleń, a tym samym do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Ponadto, jak wyjaśniło SKO, ustalenie warunków zabudowy ma służyć organowi nadzoru budowlanego do ustalenia, czy istnieje możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej.
Od decyzji SKO przeciwnik inwestycji złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie (WSA). WSA oddalił tę skargę uznając, że stanowisko organów administracji w tej sprawie było prawidłowe. Zdaniem sądu analiza urbanistyczna została przeprowadzona właściwie. Wynika z niej, że zabudowa wokół miejsca inwestycji skoncentrowana jest wzdłuż drogi gminnej, a ponadto jest praktycznie jednolita i nie można w niej wyróżnić kwartałów o odmiennym charakterze zabudowy. Tym samym inwestycja już wykonana wpisuje się ten charakter zabudowy.
Nadto, WSA zwrócił uwagę, że wystąpienie w niniejszej sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy miało charakter szczególny, ponieważ następowało w rezultacie postanowienia PINB nakazującego przedłożyć wspomnianą decyzję. Z art. 48 ustawy Prawo budowlane wynika, że inwestor może ubiegać się o warunki zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej, czy będącej w toku tylko na potrzeby wszczętego już postępowania legalizacyjnego. Jednak wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy musi nadto zostać poprzedzone stosownym postanowieniem organu nadzoru budowlanego (na podstawie art. 48 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane), co w niniejszej sprawie miało miejsce.
NSA oddala skargę
Od wyroku WSA przeciwnik inwestycji złożył skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). Jednak NSA oddalił tę skargę. NSA zaznaczył, że jednym z warunków zalegalizowania przedmiotowego budynku było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wystąpienie o warunki zabudowy zostało poprzedzone stosownym postanowieniem organu nadzoru budowlanego (art. 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane). Z mocy prawa organ nadzoru budowlanego, wydając wspomniane postanowienie decyduje, że niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej.
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla potrzeb postępowania legalizacyjnego ma nieco inny charakter niż ubieganie się o warunki zabudowy dla inwestycji dopiero planowanej. W sytuacji inwestycji już zrealizowanej z wniosku inwestora, jak i z decyzji o warunkach zabudowy powinno wyraźnie wynikać, że warunki zabudowy dotyczą trybu legalizacyjnego.
Sygnatura akt: II OSK 2333/16
KOMENTARZ EKSPERTA
Tomasz Duchniak, radca prawny, Kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak
Podzielam stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego w komentowanym wyroku. W standardowym przypadku decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga o dopuszczalności – z perspektywy przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – inwestycji planowanej, jeszcze niezrealizowanej. W omawianej sprawie inwestycja została już wykonana, i to pomimo braku wymaganych decyzji inwestycyjnych. Dlatego też organ nadzoru budowlanego w toku tzw. postępowania legalizacyjnego nakazał inwestorowi samowolnie wykonanych robót budowlanych przedłożenie decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie tej decyzji pozwala organowi nadzoru budowlanego na ustalenie, czy wykonana inwestycja zgodna jest z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozytywne przesądzenie tej okoliczności otwiera drogę do zalegalizowania inwestycji. Stąd też ubieganie się przez inwestora o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma ścisły związek z postępowaniem legalizacyjnym. Z kolei brak uzyskania decyzji o warunkach zabudowy wiązałby się z konsekwencjami negatywnymi dla inwestora, tzw. obowiązkiem rozbiórki inwestycji.
