Nowe restrykcje w transakcjach na udziałach i akcjach spółek

Stan prawny sprzed nowelizacji
Do 5 października 2023 roku ograniczeniami nakładanymi przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego objęte były wyłącznie udziały i akcje spółek handlowych, które były właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha. Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługiwało prawo pierwokupu takich udziałów lub akcji – w przypadku zawierania umów sprzedaży, albo prawo nabycia – jeżeli udziały lub akcje były nabywane na podstawie innej niż umowa sprzedaży czynności prawnej. W tym zakresie regulacja nie uległa zmianie.

Jakie zmiany od 5 października?
Znowelizowane przepisy obejmują prawem pierwokupu lub prawem nabycia również udziały i akcje spółek handlowych, które to spółki wypełniają łącznie dwie przesłanki wprowadzone w art. 3a ust. 1 pkt 2 u.k.u.r. (i analogicznym przepisie dotyczącym prawa nabycia – art. 4 ust. 6):

• spełniają przynajmniej jeden z warunków definiujących spółkę dominującą z art. 4 § 1 pkt 4 lit. a) – f) kodeksu spółek handlowych,
• posiadają udziały lub akcje w spółce handlowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

Pojawiły się głosy, które podają w wątpliwość to, czy wprowadzone ograniczenia powinno stosować się wyłącznie do „spółek-matek”, czyli spółek znajdujących się na „drugim piętrze” struktury korporacyjnej, czy również do spółek położonych „wyżej” w strukturze – „spółek-babek” i innych spółek holdingowych. W naszej ocenie te rozważania są nietrafione, ponieważ przepisy nowelizacji dotyczące rozszerzenia prawa pierwokupu i prawa nabycia udziałów i akcji są akurat (w przeciwieństwie do niektórych innych rozwiązań opisywanych przez nas w ramach serii artykułów) jasne i precyzyjne.

Mianowicie, żeby udziały i akcje spółki handlowej były przedmiotem prawa pierwokupu albo prawa nabycia wykonywanego przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), spółka musi spełniać jednocześnie obie przesłanki opisane w art. 3a ust. 1 pkt 2 u.k.u.r. i art. 4 ust. 6 – nie ma przy tym znaczenia, na jakim szczeblu struktury korporacyjnej jest ona położona.

Przykład
Jako wzór niech posłuży nam następująca struktura:

• spółka z ograniczoną odpowiedzialnością „A” sp. z o.o. jest właścicielem 6,5 ha nieruchomości rolnych,
• spółka akcyjna „B” S.A. ma 100 proc. udziałów w spółce „A” sp. z o.o.,
• spółka akcyjna „C” S.A. ma 100 proc. akcji w spółce „B” S.A.

Akcje spółki „B” S.A. w razie ich sprzedaży będą przedmiotem prawa pierwokupu wykonywanego przez KOWR, ponieważ „B” S.A. posiada udziały w „A” sp. z o.o., która jest właścicielem nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha (spełnienie pierwszej przesłanki) i jednocześnie „B” S.A. jest spółką dominującą wobec „A” sp. z o.o.

Akcje spółki „C” S.A. nie będą natomiast przedmiotem prawa pierwokupu wykonywanego przez KOWR, ponieważ chociaż spółka „C” S.A. jest spółką dominującą wobec „A” sp. z o.o., która jest właścicielem nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha (spełnienie pierwszej przesłanki), to nie posiada ona żadnych udziałów w „A” sp. z o.o. (druga przesłanka nie zostaje spełniona).

Gdyby jednak zmienić strukturę w następujący sposób:

• spółka z ograniczoną odpowiedzialnością „A” sp. z o.o. jest właścicielem 6,5 ha nieruchomości rolnych,
• spółka akcyjna „B” S.A. ma 95 proc. udziałów w spółce „A” sp. z o.o.,
• spółka akcyjna „C” S.A. ma 100 proc. akcji w spółce „B” S.A. oraz 5 proc. udziałów w spółce „A” sp. z o.o.

to, pomimo tego, że spółka akcyjna „C” S.A. jest „spółką-babką” wobec „A” sp. z o.o., to ze względu na to, że posiada ona udziały w spółce „A” sp. z o.o., która jest właścicielką nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha (spełnienie drugiej przesłanki) i jest jednocześnie spółką dominującą wobec „A” sp. z o.o. (spełnienie pierwszej przesłanki), to jej akcje będą przedmiotem:

• prawa pierwokupu KOWR w przypadku zawierania umowy sprzedaży albo
• prawa nabycia, jeżeli będą one przedmiotem nabycia na podstawie innej niż umowa sprzedaży czynności prawnej.

Wprowadzone przepisy rozszerzające zakres prawa pierwokupu i prawa nabycia udziałów i akcji przez KOWR oznaczają, że w transakcjach M&A należy uważnie przeanalizować:

• strukturę korporacyjną grupy kapitałowej, pod kątem tego, czy spółki, które są przedmiotem transakcji, nie posiadają udziałów lub akcji w spółkach, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych,
• charakter nieruchomości, których właścicielem lub użytkownikiem wieczystym są spółki z danej grupy kapitałowej, w których udziały i akcje są przedmiotem transakcji.

Co w przypadku spółek z siedzibą za granicą?
Ciekawym, skomplikowanym i zapewne kontrowersyjnym aspektem praktycznym wprowadzonego rozszerzenia prawa pierwokupu i prawa nabycia jest stosowanie tych przepisów wobec podmiotów zagranicznych. Ustawodawca nie ograniczył bowiem wprost stosowania przepisów ustawy dotyczących spółek dominujących do spółek, których siedziba znajduje się w Polsce.

Przykładowo zatem prawo pierwokupu udziałów lub akcji mogłoby znaleźć zastosowanie do udziałów w spółce niemieckiej (np. przy podwyższaniu jej kapitału zakładowego), która jest podmiotem dominującym i która posiada udziały w spółce polskiej, która z kolei jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni 5 ha. Uważamy jednak, że przepisy nie pozwalają na takie rozszerzenie zakresu stosowania ustawy.

Stosowanie przepisów u.k.u.r. do spółek z siedzibą za granicą pozornie wydaje się uzasadnione, bo omawiane przepisy ustawy dotyczą (pośrednio) nieruchomości. Jednakże z drugiej strony przepisy te dotyczą udziałów w spółkach kapitałowych, a tu z kolei decydujące powinno być prawo państwa, w którym dana osoba prawna ma siedzibę.

Ponadto trudno wyobrazić sobie, jak w praktyce miałoby wyglądać wykonanie takiego prawa i w jaki sposób wyegzekwować wobec podmiotów zagranicznych obowiązek poinformowania o transakcji na udziałach lub akcjach spółki dominującej, które umożliwiałyby KOWR wykonanie prawa pierwokupu lub prawa nabycia.

Ze względu na zakres niniejszego artykułu nie jesteśmy w stanie poruszyć w nim w szczegółach prawnomiędzynarodowych aspektów związanych ze stosowaniem tych przepisów. Uważamy, jednak że zasadniczo ustawa nie ma zastosowania do spółek z siedzibą za granicą. Niemniej wydaje się, że rozsądnym postulatem byłoby jasne ograniczenie stosowania tych przepisów wyłącznie do udziałów i akcji spółek dominujących, których siedziba znajduje się w Polsce.

Podstawa prawna:
Ustawa z 13 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2023 r., poz. 1933)

Zdaniem autorów
Rozszerzenie katalogu spółek, co do których udziałów i akcji zarezerwowano na rzecz KOWR możliwość wykonania prawa pierwokupu lub prawa nabycia, z pewnością wpłynie znacząco na praktykę rynkową. Przede wszystkim będzie wymagało od stron transakcji rozszerzenia procesu due diligence. Zakresem badania trzeba będzie objąć również takie spółki w strukturze korporacyjnej, które są dominowane przez spółkę, która jest przedmiotem transakcji, i, w których ta spółka posiada udziały lub akcje. Tylko w taki sposób można będzie odpowiednio zaplanować przebieg transakcji i ustrukturyzowanie jej w sposób pozwalający na uniknięcie sankcji nieważności. Należy bowiem pamiętać, że brak zawiadomienia KOWR o możliwości wykonania prawa pierwokupu i brak zastrzeżenia warunku w umowie przenoszącej udziały lub akcje skutkuje właśnie tego rodzaju sankcją.

Źródło: Rzeczpospolita, autorzy: Bartłomiej Dębski, Michał Oleś

W cyklu „Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego” opublikowaliśmy:

• „Nieruchomości rolne po zmianach”