Decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w obiekcie budowlanym można skierować do zarządcy tego obiektu. Za „zarządcę obiektu budowlanego” nie można jednak uznać osoby, która nigdy nie władała tym obiektem budowlanym i nie jest ujawniona w ewidencji gruntów i budynków jako władający.
Takie wnioski wynikają z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 lipca 2018 r. (II OSK 3285/17), w którym sąd oddalił skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 27 czerwca 2017 r. (sygn. VII SA/Wa 1895/16).
Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB) nakazał trzem osobom fizycznym wykonanie w określonym terminie robót budowlanych w celu zabezpieczenia będącego w złym stanie technicznym budynku mieszkalnego. Roboty te obejmowały m.in. wzmocnienie fundamentów, uszczelnienie pęknięć ścian, przemurowanie uszkodzonego narożnika, uszczelnienie otworów okiennych. PINB uznał, że budynek znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym oraz że może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi. PINB stwierdził, że nakaz wykonania ww. robót należy skierować do wspomnianych osób, ponieważ są oni spadkobiercami osoby będącej w przeszłości władającym tym obiektem budowlanym.
Od decyzji PINB odwołanie złożyli adresaci tej decyzji. Jednak wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego (WINB) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. WINB uznał, że decyzja organu I instancji jest słuszna. Budynek znajduje się w złym stanie technicznym, a ustalenia PINB w tym zakresie są prawidłowe. Dlatego, zdaniem, WINB decyzja nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w obiekcie budowlanym, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane, jest zasadna.
Na decyzję WINB jeden z adresatów tej decyzji złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (WSA). Skarżący wskazał, że nigdy nie zamieszkiwał w spornym budynku i nie ponosił żadnych ciężarów publicznoprawnych z nim związanych. Ponadto, nie posiada on żadnego tytułu prawnego do nieruchomości, na której jest położony budynek. Działka, na której jest on zlokalizowany nie wchodzi w skład spadku odziedziczonego przez skarżącego. Z tego powodu, zdaniem skarżącego, brak było podstaw do nakazu wykonania przez skarżącego jakichkolwiek robót budowlanych na przedmiotowej działce. Skarżący nie jest bowiem ani właścicielem tej nieruchomości, ani jej zarządcą. Dlatego nie ma w tym przypadku zastosowania art. 66 Prawa budowlanego.
WSA uwzględnił tę skargę i w konsekwencji uchylił zarówno zaskarżoną decyzję WINB, jak i poprzedzającą ją decyzję PINB. WSA wskazał, że wprawdzie ustalenia organów dotyczące stanu technicznego budynku są prawidłowe, to jednak skierowanie decyzji do adresatów wskazanych w tej decyzji było przedwczesne. Zdaniem WSA adresatem decyzji opartej na art. 66 Prawa budowlanego może być wyłącznie, co do zasady, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Wynika to z art. 61 Prawa budowlanego. Przy czym redakcja tego przepisu wskazuje, że w pierwszej kolejności decyzję kierować należy właściciela, a następnie do zarządcy, skoro zapewnienie właściwej eksploatacji użytkowanego obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz jego utrzymanie w odpowiednim i bezpiecznym stanie technicznym należy do tych podmiotów.
W przypadku współwłasności obiektu budowlanego, obowiązek jego utrzymania w należytym stanie ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie. WSA podkreślił, że w sytuacji, gdy nieruchomość nie ma ustalonego właściciela, ani zarządcy, funkcję tę pełni podmiot władający działką, ujawniony jako władający w ewidencji gruntów i budynków. Spadkodawca adresatów zaskarżonej decyzji był wpisany w tej ewidencji.
Jednakże, zdaniem, WSA, nie można uznać za zarządców obiektu budowlanego w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego podmiotów, które nie spełniają powyższych kryteriów. Nie mogą zatem być zarządcami obiektu budowlanego osoby, które nigdy nie władały nieruchomością i nie figurują w ww. ewidencji gruntów i budynków jako władający. Zarządcą obiektu budowlanego nie będą zatem spadkobiercy osoby, która władztwo nad obiektem faktycznie wykonywała i w ewidencji gruntów została wymieniona. WSA zwrócił uwagę, że w aktach sprawy brak jest dokumentu potwierdzającego, że adresaci decyzji (spadkobiercy władającego ongiś nieruchomością) faktycznie władali nieruchomością. Kwestia ta, w ocenie WSA, wymaga dalszego zbadania przez organy.
Skargę kasacyjną od wyroku WSA do Naczelnego Sądu Administracyjnego wywiódł WINB. Jednak NSA uznał, że skarga jest nieuzasadniona i ją oddalił. NSA zgodził się z sądem I instancji, że skoro osoba ujawniona ewidencji gruntów i budynków jako posiadacz nieruchomości (władający) nie była jej właścicielem, to spadkobiercy tej osoby automatycznie, poprzez fakt spadkobrania, nie stają się posiadaczami nieruchomości, a także zarządcami obiektu budowlanego na niej położonego. Tym samym skierowanie decyzji do spadkobierców byłego posiadacza nieruchomości było błędne.
Sygnatura akt: II OSK 3285/17
KOMENTARZ EKSPERTA
Tomasz Duchniak, radca prawny, Kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak
Komentowany wyrok NSA uważam za słuszny. Obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym wynika z art. 61 Prawa budowlanego. Obowiązek ten ciąży – co do zasady – na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać m.in. życiu lub zdrowiu ludzi, albo że jest on w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego winien wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W stanie faktycznym leżącym u podstaw omawianego wyroku taka decyzja została wydana. Organy błędnie jednak wskazały jej adresatów’. Przyjęły bowiem, że decyzję tę może skierować do spadkobierców byłego posiadacza nieruchomości, na której położony jest budynek w złym stanie technicznym. Niewątpliwie rację ma NSA, że sama okoliczność spadkobrania po byłym posiadaczu nieruchomości nie czyni spadkobierców tej osoby posiadaczami nieruchomości, oraz zarządcami obiektu budowlanego. Organy powinny zatem ponownie przeprowadzić czynności wyjaśniające, a następnie poprawnie – zgodnie z 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego w zw. z art. 61 tej ustawy – wyznaczyć adresata (adresatów) decyzji.
