Na początku roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt nowelizacji ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Projekt”). W założeniu, Projekt ma wejść w życie w zasadniczej części 1 stycznia 2023 roku. W ramach wstępnych konsultacji zgłoszono jednak wiele uwag, dlatego kształt Projektu może się jeszcze istotnie zmienić, a jego wejście w życie opóźnić.
Projekt zakłada w szczególności:
- zastąpienie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin („Studium”), planami ogólnymi mającymi być aktami prawa miejscowego;
- uzależnienie dopuszczalności ustanawianie stref z zabudową mieszkaniową w planach ogólnych gmin co do zasady tylko wówczas, gdy wynik bilansu mieszkaniowego będzie dla tych stref dodatni;
- możliwość określenia w planie ogólnym gminy tzw. gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, obejmujących co najmniej zasady zapewnienia dostępu do szkoły podstawowej oraz do terenów zieleni publicznej;
- ograniczenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy („Decyzja WZ”);
- wprowadzenie okresu ważności Decyzji WZ;
- możliwość zastosowania Specustawy Mieszkaniowej także do wybranych inwestycji innych niż mieszkaniowe (w tym np. do inwestycji produkcyjnych);
- istotne znowelizowanie zasad realizowania inwestycji w oparciu o Specustawę Mieszkaniową, w szczególności poprzez wprowadzenie tzw. zintegrowanych planów inwestycyjnych, które będą rodzajem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego („MPZP”). Zintegrowany plan inwestycyjny będzie musiał być poprzedzony zawarciem przez inwestora z gminą tzw. umowy urbanistycznej.
Ograniczenie wydawania Decyzji WZ
Jedną z kluczowych zmian przewidzianych w Projekcie jest zastąpienie Studiów, nowymi aktami planistycznymi, tj. planami ogólnymi. Plany ogólne, w przeciwieństwie do Studiów, mają mieć charakter aktu prawa miejscowego i być wiążące przy wydawaniu Decyzji WZ. Takie podejście znacznie ograniczy możliwość swobodnego kształtowania zabudowy na obszarach nieobjętych MPZP. W obecnym stanie prawnym, postanowienia Studiów nie wiążą organów wydających Decyzje WZ, a tym samym ich niekorzystne postanowienia nie stanowią prawnej przeszkody do wydania korzystnych Decyzji WZ.
Ponadto, Decyzje WZ nie będą wydawane w odniesieniu do:
- instalacji OZE o mocy zainstalowanej powyżej 500 kW, z wyjątkiem wolnostojących instalacji fotowoltaicznych o mocy do 1000 kW (o ile miałyby one być zlokalizowane na gruntach rolnych o niskich klasach gruntu). Lokalizacja instalacji OZE o wskazanej mocy ma więc zasadniczo następować wyłącznie na podstawie MPZP;
- jakichkolwiek inwestycji na obszarach innych niż tzw. obszary uzupełnienia zabudowy. Wskazane obszary mają zostać wyznaczone w planach ogólnych, wokół istniejącej zabudowy. Podstawowym instrumentem służącym lokalizowaniu nowej zabudowy, a tym samym kształtowania ładu przestrzennego, ma więc być MPZP. Jednocześnie, Projekt przewiduje, że przeznaczenie na cele nierolnicze użytków rolnych wysokich klas (tj. I-III), które są położone na obszarach uzupełnienia zabudowy nie będzie wymagało uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, co powinno usprawnić przeznaczenie ich na cele nierolnicze.
Wprowadzenie okresu ważności Decyzji WZ
Projekt przewiduje wprowadzenie okresu ważności Decyzji WZ. Mają one wygasać po trzech (3) latach od dnia ich uprawomocnienia się. W odniesieniu zaś do Decyzji WZ, które stały się prawomocne przed dniem wejścia w życie Projektu, trzyletni okres ma być liczony od dnia wejścia w życie Projektu.
Takie rozwiązanie wpłynie negatywnie na możliwość elastycznego planowania procesu inwestycyjnego, w szczególności z uwagi na:
- ograniczenie możliwości usprawnienia procesu inwestycyjnego poprzez nabywanie projektów „ready-to-built” (lub projektów na wcześniejszych stadiach zaawansowania), które są oparte na Decyzji WZ, w szczególności
z uwagi na potencjalne ograniczenie możliwości późniejszej modyfikacji takich projektów; - zwiększenie czasu oraz nakładów niezbędnych do uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę wydanego w oparciu o Decyzję WZ w szczególności jeżeli taka zmiana pozwolenia na budowę wymagałaby również zmiany Decyzji WZ lub miałaby nastąpić po wygaśnięciu Decyzji WZ;
- obarczenie inwestora negatywnymi następstwami przewlekłego prowadzenia postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. W razie wygaśnięcia Decyzji WZ w trakcie trwania postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, pozwolenie na budowę nie będzie mogło bowiem być wydane.
Przepisy przejściowe odnoszące się do Decyzji WZ
Mając na uwadze planowany termin wejścia w życie Projektu, nie powinien on wpływać na postępowania w sprawie wydania Decyzji WZ które zostaną wszczęte (lub zostały wszczęte) w 2022 roku. Projekt przewiduje bowiem, że w odniesieniu do postępowań w sprawie wydania Decyzji WZ wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie Projektu stosowane będą przepisy dotychczasowe.
Z kolei po wejściu w życie Projektu, do postępowań w sprawie wydania Decyzji WZ wszczętych przed 1 stycznia 2026 r. i niezakończonych do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, nie będzie stosowane m.in. ograniczenie możliwości wydania Decyzji WZ tylko w odniesieniu do obszarów uzupełnienia zabudowy. W przypadku zaś wszczęcia postępowania po 1 stycznia 2026 r., Decyzje WZ będą mogły być wydawane wyłącznie jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny.
Ograniczenie możliwości lokalizowania inwestycji mieszkaniowych
Obecne brzmienie Projektu może także doprowadzić do znacznego ograniczenia możliwości lokalizowania zabudowy mieszkaniowej, poprzez:
- uzależnienie dopuszczalności ustanawianie w planach ogólnych gmin (których postanowienia mają być wiążące dla gmin zarówno na etapie uchwalania MPZP, jak i wydawania Decyzji WZ) stref z zabudową mieszkaniową co do zasady tylko wówczas, gdy wynik bilansu mieszkaniowego będzie dla tych stref dodatni. Bilans mieszkaniowy, o którym mowa w tym miejscu ma stanowić różnicę pomiędzy zapotrzebowaniem na nową zabudowę mieszkaniową, a sumą chłonności terenów oraz luk w zabudowie. Dane te mają być obliczane według złożonego wzoru, określonego w rozporządzeniu wydawanym na podstawie Projektu;
- możliwość określenia w planie ogólnym gminy tzw. gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, obejmujących co najmniej zasady zapewnienia dostępu do szkoły podstawowej oraz do terenów zieleni publicznej. Podobne rozwiązania były dotychczas przewidziane wyłącznie w ustawie
z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („Specustawa Mieszkaniowa”). Ich wprowadzenie do planu ogólnego gminy będzie oznaczało, że będą one musiały być przestrzegane mimo, że dana inwestycja nie będzie realizowana w trybie określonym w Specustawie Mieszkaniowej. Rozwiązanie to może istotnie ograniczyć swobodę lokalizowania nowej zabudowy mieszkaniowej; - wydawania Decyzji WZ wyłącznie na obszarach uzupełnienia zabudowy (zob. uwagi w punkcie 1 powyżej).
Istotna nowelizacja Specustawy Mieszkaniowej obejmująca także rozszerzenie zakresu jej zastosowania
Projekt przewiduje rozszerzenie zastosowania Specustawy Mieszkaniowej także na inne rodzaje inwestycji niż inwestycje mieszkaniowe, jeżeli w ramach takich inwestycji powstaną budynki (nie tylko na terenie zabudowy mieszkaniowej, ale także na terenie usług, czy terenie produkcji) o powierzchni całkowitej zabudowy wynoszącej co najmniej 2000 metrów kwadratowych. Może być to więc znaczące ułatwienie realizacji m.in. inwestycji produkcyjnych. Utrzymano przy tym zasadę, że inwestor może według swojego wyboru realizować daną inwestycję na zasadach ogólnych lub w oparciu o Specustawę Mieszkaniową.
Z drugiej strony, niektóre rozwiązania uwzględnione w ramach nowelizacji Specustawy Mieszkaniowej mogą negatywnie wpłynąć na możliwość sprawnej realizacji inwestycji. Projekt przewiduje bowiem, że inwestycje, do realizacji których będzie można po nowelizacji stosować Specustawę Mieszkaniową, będą mogły być realizowane wyłącznie na podstawie tzw. zintegrowanego planu inwestycyjnego. Zintegrowany plan inwestycyjny ma być rodzajem MPZP. Oznacza to odejście od realizacji inwestycji na podstawie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która mogła być niezgodna z obowiązującym MPZP (o ile była zgodna z obowiązującym Studium).
Ponadto, zintegrowany plan inwestycyjny będzie musiał być poprzedzony zawarciem przez inwestora z gminą tzw. umowy urbanistycznej. Przedmiotem umowy urbanistycznej może w szczególności być zobowiązanie inwestora do realizacji (lub sfinansowania) inwestycji towarzyszących (np. dróg publicznych, przedszkoli, szkół, terenów zieleni urządzonej). W aktualnym stanie prawnym, porozumienie pomiędzy inwestorem a gminą, określające sposób realizacji inwestycji towarzyszącej, nie ma charakteru obligatoryjnego. Obligatoryjne zawieranie umowy urbanistycznej będzie więc mogło istotnie wpłynąć na czas oraz koszty realizacji inwestycji, ujednolicając przy tym obecną praktykę zawierania przez inwestorów z gminami porozumień co do zasad realizacji inwestycji towarzyszących.
