Umowa spółki jawnej, w której wkładem rzeczowym jest prawo własności nieruchomości, może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej. Po zarejestrowaniu spółki konieczne jest jednak zawarcie odrębnej umowy w formie aktu notarialnego, przenoszącej własność tej nieruchomości na rzecz spółki.
Postanowienie SN z 14.1.2015 r., II CSK 85/14
Komentowane postanowienie SN dotyczyło formy prawnej umowy spółki jawnej w przypadku, gdy wkładem jednego ze wspólników miała być nieruchomość. Spółka jawna domagała się wpisania jej do księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości, która została wskazana w umowie spółki z 16.8.2012 r. (sporządzonej w zwykłej formie pisemnej) jako wkład rzeczowy, do którego wniesienia zobowiązał się jeden ze wspólników. Do wniosku o wpis załączono umowę spółki oraz zawartą 11.9.2012 r. umowę przenoszącą tę nieruchomość na spółkę jawną (w formie aktu notarialnego). Sądy niższej instancji odmówiły wpisu spółki jawnej do KW, wskazując, że wynikające z umowy spółki zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości było nieważne, ponieważ nie została zachowana w zakresie tego zobowiązania forma aktu notarialnego. W rezultacie nieważna jest także umowa notarialna o przeniesieniu własności nieruchomości, skoro jej ważność zależy od ważnej czynności zobowiązującej.
Sąd Najwyższy przyjął jednak, że możliwe jest zawarcie umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej także wtedy, gdy wspólnik zobowiązał się do wniesienia tytułem wkładu prawa własności nieruchomości. Sąd Najwyższy zgodził się, że w takim przypadku konieczne było zawarcie oddzielnej umowy przenoszącej własność nieruchomości na spółkę po zarejestrowaniu jej przez sąd. Nie podzielił tym samym poglądu o konieczności zawarcia umowy spółki jawnej w formie aktu notarialnego ani poglądu o konieczności zawarcia obok umowy spółki dodatkowej umowy w formie aktu notarialnego, której przedmiotem byłoby samo zobowiązanie do wniesienia wkładu.
Komentarz
Sąd Najwyższy w wyjątkowo skąpym uzasadnieniu wskazał, że obydwie powyżej wspomniane konstrukcje sprzeciwiają się celowi, jaki przyświecał ustawodawcy, kiedy wprowadzał wymóg zwykłej formy pisemnej dla umowy spółki jawnej. Intencją ustawodawcy było bowiem wprowadzenie uproszczonych reguł prawnych dotyczących tworzenia i funkcjonowania spółki jawnej. Podobnie, z tym że jeszcze na gruncie Kodeksu handlowego i odnośnie do spółki z o.o. – wypowiedział się SN w uchwale z 5.12.1991 r., III CZP 128/91, OSNCP 1992, Nr 6, poz. 106.
Zgodnie z art. 23 KSH umowa spółki jawnej powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Sąd Najwyższy nie wyraził jednak w uzasadnieniu poglądu co do tego, czy powyższy przepis należałoby interpretować jako lex specialisw stosunku do wymogu zachowania formy aktu notarialnego w zakresie czynności zobowiązującej przewidzianego w art. 158 KC.
Zgodnie z szeroko reprezentowanym poglądem doktryny w sytuacji, gdy jednym z wkładów do spółki jawnej jest nieruchomość, umowa spółki powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego (zob. G. Nita-Jagielski, [w:] J. Bieniak i in., Komentarz do art. 23 KSH, Legalis/el. 2014; B. Borowy, [w:] Z. Jara (red.), Komentarz do art. 23 KSH, Legalis/el. 2015; W. Pyzioł (red.), [w:] Komentarz do art. 23 KSH, Lex Delta/el. 2008; K. Strzelczyk, [w:] J.P. Naworski (red.), Komentarz do art. 23 KSH, Lex Delta/el. 2011; M. Rodzynkiewicz, Komentarz do art. 23 KSH, Lex Delta/el. 2014; A. Kidyba, Komentarz do art. 23 KSH, Lex/el. 2015; por. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Lex Delta/el. 2005). Przemawiać miałby za tym fakt, iż poprzez oznaczenie wkładu jako nieruchomości zaciągane jest zobowiązanie do przeniesienia własności na inny, odrębny od wspólnika podmiot (tak J.A. Strzępka, E. Zielińska, [w:] J.A. Strzępka (red.), Komentarz do art. 233 KSH, Legalis/el. 2013).
Inny pogląd zakłada, że w razie zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej, gdy zawiera ona zobowiązanie do wniesienia aportu w postaci nieruchomości, konieczne jest zawarcie przez wspólnika i spółkę po jej rejestracji odrębnej umowy przeniesienia własności o charakterze zobowiązująco-rozporządzającym (zob. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Lex Delta/el. 2005; S. Sołtysiński (red.), [w:] Komentarz do art. 23 KSH, Legalis/el. 2012; por. S. Gorgul, Wniesienie własności nieruchomości do spółki jawnej, Nieruchomości 2014, Nr 1, s. 13; podobnie A. Piszcz, [w:] Prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej jako wkład do spółki i jako składnik masy upadłości, Prawo Spółek 2005, Nr 5, s. 31, która uważa, że dodatkowa umowa o charakterze zobowiązująco-rozporządzającym powinna zostać zawarta jeszcze przed rejestracją spółki). Przeciwko takiemu rozwiązaniu wypowiada się W. Pyzioł, którego zdaniem naruszałoby ono art. 3 KSH, z którego jednoznacznie wynika, że zobowiązanie każdego wspólnika do wniesienia wkładu stanowi element konieczny umowy spółki (W. Pyzioł (red.), [w:] Komentarz do art. 23 KSH, Lex Delta/el. 2008).
W doktrynie spotkać się również można z poglądem zbliżonym do stanowiska wyrażonego przez SN w komentowanym orzeczeniu. Podnosi się bowiem, że jeżeli umowa spółki przewiduje jako wkład wniesienie nieruchomości, to forma aktu notarialnego dotyczy wyłącznie wniesienia do spółki wkładu w postaci nieruchomości, a nie samej umowy (zob. K. Kruczalak, [w:] J. Brol (red.), Komentarz do art. 23 KSH, Lex Delta/el. 2001).
Nawet jeśli przyjąć, że umowa spółki jawnej z nieruchomością jako wkładem wymaga formy aktu notarialnego, do rozstrzygnięcia pozostaje nadal kwestia skutku niezachowania tej formy. W doktrynie wyrażony został pogląd, że rygor nieważności szczególnej formy pisemnej zasadniczo odnosi się tylko do przeniesienia lub ustanowienia prawa stanowiącego przedmiot wkładu, chyba że bez wniesienia do spółki danego wkładu nie doszłoby w ogóle do zawarcia umowy spółki jawnej (por. art. 58 § 3 KC; B. Borowy, [w:] Z. Jara (red.), Komentarz do art. 23 KSH, Legalis/el. 2015; S. Sołtysiński (red.), [w:] Komentarz do art. 23 KSH, Legalis/el. 2012; S. Sołtysiński, [w:] A. Szajkowski (red.), System Prawa Prywatnego, t. 16, Legalis/el. 2008; M. Rodzynkiewicz, Komentarz do art. 23 KSH, Lex Delta/el. 2014). Niemniej jednak część doktryny stoi na stanowisku, że w takim przypadku mielibyśmy do czynienia z nieważnością zobowiązania do wniesienia wkładu, które skutkowałoby nieważnością całej umowy spółki (G. Nita-Jagielski, [w:] J. Bieniak i in., Komentarz do art. 23 KSH, Legalis/el. 2014).
Niewątpliwie orzeczenie SN jest istotnym głosem dotyczącym kontrowersyjnej kwestii formy umowy spółki jawnej w przypadku wnoszenia do niej nieruchomości, a zarazem wyrazem upraszczania procesu wnoszenia nieruchomości do spółki. Niemniej jednak bardzo ograniczona argumentacja przedstawiona przez SN (a przede wszystkim brak rozważań dotyczących relacji pomiędzy art. 158 KC i 23 KSH) nie pozwala na uznanie powyższego zagadnienia za definitywnie rozstrzygnięte – stąd praktyczne zastosowanie analizowanego orzeczenia wymagałaby jeszcze potwierdzenia jego tezy w judykaturze. W tym kontekście wskazane jest przestrzeganie formy aktu notarialnego także dla samej umowy spółki, tak aby uniknąć ryzyka zakwestionowania ważności zobowiązania do wniesienia nieruchomości na podstawie art. 158KC.
Komentarz opublikowany na platformie „Legalis.pl”.