W dniu 31.03.2020 r. Senat przyjął projekt zmiany specustawy dot. COVID-19 w ramach tzw. Tarczy Antykryzysowej, w którym zaproponowano wprowadzenie mechanizmu czasowego wygaszania („zawieszenia”) umów najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy na czas obowiązywania ograniczeń handlu (szczegóły poniżej). Ustawa oczekuje na uchwalenie przez Sejm i podpis Prezydenta RP i ma wejść w życie od 1 kwietnia 2020 r.
MECHANIZM CZASOWEGO WYGASZANIA UMÓW:
KOGO DOTYCZY:
- lokali w centrach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2
- stron umów najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy:
– gdy korzystający z powierzchni handlowej jest objęty zakazem prowadzenia działalności gospodarczej
– gdy korzystający z powierzchni handlowej nie jest objęty jest zakazem prowadzenia działalności gospodarczej – treść przepisów nie jest w tym zakresie jasna; uzasadnienie projektu Tarczy Antykryzysowej wskazuje, że mechanizm ma wspomóc także korzystających nieobjętych zakazem, których obroty spadły w związku z zakazem
JAK DZIAŁA W OKRESIE ZAKAZU:
- czasowe wygaszenie (zamrożenie) obowiązków z umów obowiązuje w okresie od dnia wprowadzenia zakazu, tj. 14.03.2020 r. do dnia zniesienia zakazu; umowy nadal istnieją, ale są tymczasowo nieaktywne („zawieszone”)
- wygaszenie umów polega na ich czasowym zawieszeniu (zamrożeniu) – strony umów, tj. udostępniający i korzystający są czasowo zwolnieni z obowiązków wynikających z umowy, np. najemca/dzierżawca nie będzie zobowiązany do zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych przez okres obowiązywania zakazu, a wynajmujący/wydzierżawiający jest zwolniony z wykonywania swoich zobowiązań umownych wobec najemcy/dzierżawcy w tym okresie
JAK DZIAŁA PO ZAKAZIE:
- umowy „odżywają” automatycznie z chwilą uchylenia zakazu i są kontynuowane na niezmienionych warunkach umownych do końca trwania ustalonego w umowie okresu najmu/dzierżawy
- najemca/dzierżawca ma obowiązek złożenia wynajmującemu/ wydzierżawiającemu wiążącej oferty przedłużenia umowy:
– oferta ma dotyczyć przedłużenia pierwotnego okresu obowiązywania umowy (pierwotny okres najmu/dzierżawy ustalony w umowie + okres obowiązywania zakazu + 6 miesięcy)
– oferta ma być złożona przez najemcę/dzierżawcę w ciągu 3 miesięcy od zniesienia zakazu
– oferta ma dotyczyć przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach (sprzed wprowadzenia zakazu)
– wynajmujący/wydzierżawiający nie musi przyjmować oferty – sam ocenia, czy będzie dla niego korzystne przyjęcie czy odrzucenie oferty; jeśli wynajmujący/wydzierżawiający nie przyjmie oferty, umowa obowiązuje do końca okresu najmu/dzierżawy określonego pierwotnie w umowie
– wygaszenie (zamrożenie) umowy na okres zakazu jest niezależne od reakcji wynajmującego/wydzierżawiającego na ofertę (jej przyjęcie lub odrzucenie)
- jeśli najemca/dzierżawca nie złoży oferty w terminie wygaszenie umów przestaje wiązać wynajmującego/wydzierżawiającego z mocą wsteczną; skutek: najemca/dzierżawca będzie zobowiązany do zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres obowiązywania zakazu.
