Gazeta Prawna, Tygodnik Podatkowy, Piotr Andrzejak
W jaki sposób należy prawidłowo rozliczyć niepodzielony zysk uzyskany w wyniku przekształcenia spółki kapitałowej posiadającej nieruchomości inwestycyjne w spółkę osobową?
Obowiązujące przepisy ustawy o rachunkowości dopuszczają m.in. wycenę nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej, tj. według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej. W przypadku wzrostu wartości nieruchomości powyżej ceny nabycia zastosowanie tego modelu wyceny skutkuje odzwierciedleniem wzrostu wartości nieruchomości w sprawozdaniu finansowym jednostki poprzez powiększenie kapitału z aktualizacji wyceny. Z kolei w przypadku spadku wartości nieruchomości ujmuje się go jako pomniejszenie kapitału z aktualizacji wyceny do kwoty uprzednio ujętej w kapitale, a pozostałą wartość (tj. spadek wartości poniżej ceny nabycia) ujmuje się w kosztach. W przypadku zbycia nieruchomości kwota ujęta na kapitale z aktualizacji wyceny jest ujmowana w wyniku spółki.
Na podstawie wchodzącej w życie 1 stycznia 2009 r. nowelizacji art. 35 ust. 4 oraz art. 3 ust. 1 pkt 32 ustawy o rachunkowości należałoby uznać, że przeszacowanie nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej powinno zostać ujęte w sprawozdaniu finansowym w pozycji pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych okresu, w którym dokonano przeszacowania. Oznacza to, że przeszacowanie wartości nieruchomości do aktualnej wartości godziwej zostanie ujęte w wyniku finansowym jednostki, a nie w pozycji kapitał z aktualizacji wyceny.
W praktyce zatem, w przypadku gdy jednostka dokonywała wyceny nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej i ujęła dodatnie jej zmiany w kapitale z aktualizacji wyceny, będzie musiała od 1 stycznia 2009 r. przenieść kwoty ujęte na kapitale z aktualizacji wyceny do pozycji wynik lat ubiegłych. W efekcie w sprawozdaniu finansowym jednostki sporządzanym po 1 stycznia 2009 r. może pokazać się istotna wartościowo pozycja niepodzielonego zysku z poprzednich okresów.
Z drugiej strony, zgodnie ze znowelizowaną ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., dochodem z udziału w zyskach osób prawnych jest m.in. wartość niepodzielonych zysków w spółkach kapitałowych przypadku ich przekształcenia w spółkę osobową (art. 24 ust. 5 pkt 8). Przychód określa się na dzień przekształcenia. Analogicznie znowelizowano art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wprowadzając nowy pkt 8.
Reasumując, od 1 stycznia 2009 r., spółki kapitałowe będące właścicielami nieruchomości inwestycyjnych wycenianych do 1 stycznia 2009 r. w oparciu o ich wartość godziwą wykażą dotychczasowy kapitał z aktualizacji wyceny w formie niepodzielonego wyniku (zysku) z poprzednich okresów. Z kolei dokonana po 1 stycznia 2009 r. rejestracja przekształcenia spółki kapitałowej w osobową będzie skutkowała opodatkowaniem takich niepodzielonych zysków z zastosowaniem liniowej 19-proc. stawki podatkowej na poziomie wspólników spółki przekształcanej będących osobami fizycznymi oraz osobami prawnymi. Okoliczności te należy wziąć pod uwagę przy planowaniu przekształceń formy prawnej spółek kapitałowych prowadzących działalność w zakresie inwestowania w nieruchomości nabyte po wartości historycznej niższej od ich bieżącej wartości rynkowej, jeżeli ich wycenę księgową oparto na wartości godziwej.
