Gazeta Prawna, Akademia Prawa Gospodarczego, Tomasz Kański
Czy możliwe jest wygaśnięcie hipoteki pomimo dalszego istnienia zabezpieczonej wierzytelności?
Wygaśnięcie hipoteki jest najczęściej spowodowane wygaśnięciem wierzytelności, którą zabezpieczała hipoteka. Do wygaśnięcia wierzytelności może dojść w wyniku zaspokojenia wierzytelności, zwolnienia z długu lub konfuzji (tj. zbiegu praw, w wyniku którego dług oraz wierzytelność należą do jednej osoby). Warto jednak pamiętać, że możliwe jest wygaśnięcie hipoteki pomimo dalszego istnienia zabezpieczonej wierzytelności. Z sytuacją taką można zetknąć się, gdy hipotekę ustanowiono na prawie użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 241 kodeksu cywilnego wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia – tak ograniczone prawa rzeczowe (np. hipoteka), jak i obligacyjne (np. najem). Do wygaśnięcia może dojść w wyniku rozwiązania lub wypowiedzenia stosownej umowy przez właściwy organ, np. w przypadku korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności w przypadku niedotrzymania przez użytkownika wieczystego określonego w umowie terminu zabudowy nieruchomości (art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jeżeli zatem dojdzie do rozwiązania lub wypowiedzenia umowy oddającej nieruchomość w użytkowanie wieczyste, wówczas – w wyniku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego – wygaśnie także hipoteka.
W przypadku nieruchomości zabudowanych, sytuacja dotychczasowego wierzyciela hipotecznego jest trochę lepsza aniżeli w przypadku nieruchomości niezabudowanej, gdyż, zgodnie z art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzycielom hipotecznym, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przysługuje ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości. W przypadku nieruchomości niezabudowanej dotychczas zabezpieczony hipotecznie wierzyciel nie otrzymuje żadnego innego, alternatywnego zabezpieczenia rzeczowego, co w istotny sposób może pogorszyć jego sytuację.
O takim ryzyku powinny pamiętać instytucje finansujące działalność deweloperską. Wielu deweloperów deklaruje obecnie wstrzymanie realizacji wcześniej planowych inwestycji, co może skutkować – w niektórych przypadkach – niedotrzymaniem terminów zabudowy nieruchomości, określonych w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W konsekwencji może to doprowadzić do wypowiedzenia umowy i wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wraz z ustanowionymi na nim hipotekami, zabezpieczającymi kredyty udzielone deweloperowi.
Tomasz Kański
partner w Kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak