W przypadku etapowania inwestycji kwestie związane z zagospodarowaniem terenu powinny zostać rozstrzygnięte w ramach postępowania, którego przedmiotem jest pierwszy z etapów. Z tego względu inwestor jest obowiązany dołączyć projekt zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia budowlanego już do pierwszego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, tj. wniosku obejmującego pierwszy etap inwestycji.
Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 stycznia 2018 r. (sygn. II OSK 878/16). Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym.
Inwestor zamierzający zrealizować zamierzenie polegające na budowie dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej zdecydował się na etapowanie inwestycji. Pierwszy etap miał polegać na budowie jednego segmentu wraz instalacjami i utwardzeniem części terenu, natomiast w drugim etapie inwestor zaplanował budowę drugiego segmentu wraz z instalacjami i utwardzeniem pozostałej części terenu. Inwestor uzyskał pozwolenia na budowę obydwu etapów inwestycji i obydwa pozwolenia na budowę zostały zaskarżone odwołaniami, a decyzje organu II instancji skargami do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.
Dnia 15 grudnia 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uchylił decyzję organu odwoławczego dotyczącą etapu I inwestycji (sygn. II SA/Kr 1186/15). W ramach postępowania odnoszącego się do I etapu WSA zwrócił uwagę na konieczność całościowego zbadania kwestii dotyczących zagospodarowania terenu dla obu segmentów. W szczególności WSA zauważył, że w przypadku zamiaru etapowania inwestycji, inwestor ma obowiązek, przed przystąpieniem do pierwszego etapu, przedłożenia projektu zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia inwestycyjnego.
Dnia 18 grudnia 2018 r., w analogicznym stanie faktycznym i prawnym sprawy, ten sam WSA w Krakowie oddalił skargę na decyzję organu odwoławczego dotyczącą etapu II (sygn. II SA/Kr 1185/15). W uzasadnieniu tego wyroku WSA uznał, że orzekające w sprawie organy prawidłowo stwierdziły, iż zatwierdzony projekt budowlany spełnia wymogi prawa, a jego zatwierdzenie i wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę zostało poprzedzone prawidłowo przeprowadzonym postępowaniem. Wskazał także, że wszelkie wątpliwości dotyczące projektu, a zgłaszane przez sąsiadów, zostały wystarczająco wyjaśnione przez inwestora.
Komentowany wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczy właśnie tego ostatniego orzeczenia, które NSA uchylił, uchylając również decyzje organów obydwu instancji.
NSA podkreślił, że w przypadku etapowania inwestycji organ może prawidłowo ocenić zgodność całego zamierzenia budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy decyzją o warunkach zabudowy, tylko wówczas, gdy inwestor dołączy do pierwszego wniosku projekt zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia budowlanego. Z projektu zagospodarowania działki dla całego zamierzenia budowlanego wynikają zasady rozmieszczenia wszystkich obiektów w terenie, a więc również obiektów realizowanych w następnych etapach inwestycji.
W sprawach dotyczących poszczególnych etapów zamierzenia inwestycyjnego projekt zagospodarowania dla całego zamierzenia budowlanego nie może podlegać wielokrotnemu zatwierdzeniu decyzją administracyjną. Nie można byłoby bowiem akceptować sytuacji, iż dana kwestia w części obejmującej projekt zagospodarowania terenu podlegałaby kilkukrotnemu rozstrzygnięciu administracyjnemu.
Decyzja, dotycząca pozwolenia na budowę każdego kolejnego etapu inwestycji, winna zatem obejmować jedynie projekt architektoniczno-budowlany obiektu (zespołu obiektów) objętego wnioskiem. Integralną częścią takiego pozwolenia budowlanego będzie wówczas ostateczna decyzja dotycząca pozwolenia na budowę I etapu, w części zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia inwestycyjnego.
W komentowanej sprawie, która obejmowała drugi etap inwestycji (drugi segment) projekt zagospodarowania terenu w ogóle nie powinien być przedmiotem analizy organów i rozstrzygania. Już na pierwszym etapie rozstrzygania o pozwoleniu na budowę dla większego i etapowanego zamierzenia należało w sposób kompleksowy ocenić projekt zagospodarowania. Tymczasem, jak zauważył NSA, w komentowanej sprawie w istocie nie wiadomo, czy inwestorowi chodziło o etapowanie, czy zrealizowanie odrębnych zamierzeń budowlanych. Z tej przyczyny NSA uchylił wyrok WSA.
sygnatura akt: II OSK 878/16
ZDANIEM AUTORKI
Katarzyna Paczuska-Tokarska, adwokat, kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak
Zgodnie z art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Jeżeli jednak zamierzenie budowlane obejmuje więcej niż jeden obiekt to, na wniosek inwestora, pozwolenie na budowę może dotyczyć wybranych obiektów (lub ich zespołu) mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego. Natomiast z przepisu art. 34 ust. 3 wynika, że projekt budowlany składa się z dwóch zasadniczych części tj. projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, przy czym projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmuje: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.
Na tle takiego brzmienia przepisów nie może być wątpliwości, że komentowany wyrok NSA jest słuszny. Zamierzenie budowlane, jako całość, powinno przecież być sprecyzowane już na etapie poprzedzającym ubieganie się o pozwolenie na budowę pierwszego z etapów inwestycji. Co więcej należy podzielić pogląd, że jedynie przedstawienie projektu całego zamierzenia budowlanego (a nie tylko któregokolwiek z etapów) umożliwia organom administracji np. weryfikacji spełniania przez teren, dla którego ma zostać wydana decyzja, wymaganego prawem kryterium.
Nie mniej istotne jest również w komentowanej sprawie wyeliminowanie przez NSA dwóch sprzecznych rozstrzygnięć WSA w Krakowie.