Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi

Pobierz alert w wersji PDF

Projektowane ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi oraz udziałami i akcjami spółek będących właścicielami i użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych.

1. W Sejmie trwają prace nad rządowym projektem ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw („Ustawa”). Zakończono pierwsze czytanie projektu na posiedzeniu Sejmu – obecnie trwają prace w Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Projekt otrzymał numer druku sejmowego 293 – link do projektu znajduje się tu: http://sejm.gov.pl/Sejm8.nsf/druk.xsp?nr=293.
2. Zgodnie z treścią projektu, Ustawa ma wejść w życie 30 kwietnia bieżącego roku. Biorąc pod uwagę dotychczasowe tempo prac, jest to wysoce prawdopodobne. Tymczasem 1 maja 2016 r. przestaną obowiązywać ograniczeniu w nabywaniu nieruchomości rolnych i leśnych w Polsce przez podmioty z krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego (w praktyce – głównie z państw członkowskich Unii Europejskiej). Nowe, dalej idące ograniczenia wynikające z Ustawy zastąpią dotychczasowe rozwiązania.
3. Ustawa przewiduje, że:

• nieruchomości rolne co do zasady mogą nabywać wyłącznie rolnicy indywidualni i to jedynie do limitu obszarowego 300 ha. Ograniczenie nie obejmuje m.in. dziedziczenia (w drodze dziedziczenia nieruchomość rolną będzie mogła nabyć także osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym). Jednakże w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w drodze dziedziczenia Agencja Nieruchomości Rolnych („ANR”) będzie miała prawo nabycia takiej nieruchomości – por. lit. c) poniżej.
• w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na podstawie innej niż umowa sprzedaży (w tym w wyniku innych zdarzeń prawnych, np. podziału, łączenia bądź przekształcenia spółek lub orzeczenia sądu), ANR będzie przysługiwało prawo nabycia tej nieruchomości za jej równowartość;
• ANR będzie przysługiwało prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży udziałów lub akcji (z wyjątkiem zbywania akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym) w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jakiejkolwiek nieruchomości rolnej. Przed skorzystaniem z prawa pierwokupu, ANR będzie mieć prawo do przeglądania ksiąg i dokumentów spółki;
• w przypadku nabycia udziałów lub akcji w spółce, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jakiejkolwiek nieruchomości rolnej, na podstawie umowy innej niż umowa sprzedaży lub innego zdarzenia prawnego (orzeczenie sądu, podział spółki, łącznie się spółek, przekształcenie itp.), ANR będzie przysługiwało prawo do nabycia tych udziałów lub akcji za ich równowartość pieniężną. Przed skorzystaniem z prawa nabycia, ANR będzie mieć prawo do przeglądania ksiąg i dokumentów spółki;
• jeżeli w spółce osobowej, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej, zmienia się wspólnik lub przystępuje nowy wspólnik, ANR będzie mieć prawo do nabycia nieruchomości rolnej za jej równowartość pieniężną;
• suma hipoteki ustanowionej na nieruchomości rolnej nie będzie mogła swoją wysokością przewyższać wartości nieruchomości rolnej; do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej trzeba będzie przedłożyć operat szacunkowy określający wartość nieruchomości rolnej; sprzedaż nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zostanie wstrzymana na 5 lat.

4. Z punktu widzenia poszczególnych grup interesariuszy, kluczowe są następujące praktyczne skutki Ustawy:

• strony istniejących stosunków powiernictwa (podmioty zagraniczne i powiernicy: obywatele polscy oraz spółki kontrolowane przez obywateli polskich), które miały być rozwiązane po 1 maja 2016 r. – stosunki powiernictwa w niektórych przypadkach nie będą mogły zostać rozwiązane poprzez przeniesienie na rzecz zleceniodawcy własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości rolnych, lub udziałów/akcji w spółkach będących właścicielami, lub użytkownikami wieczystymi takich nieruchomości (Ustawa wprowadza wymóg, aby nabywca nieruchomości rolnej był rolnikiem indywidualnym, a także ogranicza obrót udziałami i akcjami spółek będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych);
• inwestorzy, którzy nabyli ziemię rolną jako inwestycję – Ustawa ogranicza krąg potencjalnych nabywców nieruchomości rolnych do rolników indywidualnych, co prawdopodobnie obniży wartość inwestycji (ograniczenie popytu na nieruchomości rolne) i ich płynność (ograniczona możliwość zbycia nieruchomości);
• inwestorzy, którzy zamierzają nabyć ziemię rolną jako inwestycję – Ustawa ogranicza możliwość dalszych zakupów (nabywać mogą zasadniczo wyłącznie rolnicy indywidualni);
• wszyscy przedsiębiorcy (z branży rolniczej i nie tylko) działający w formie spółek – jeżeli w majątku jakiejkolwiek spółki znajduje się nieruchomość rolna (choćby o niewielkim obszarze), po wejściu w życie Ustawy obrót udziałami i akcjami takiej spółki, jak również dokonywanie czynności korporacyjnych (przekształcenia, połączenia i podziały) podlegać będzie ograniczeniom wynikającym z uprawnień ANR (prawo pierwokupu i prawo nabycia udziałów i akcji). Przewidywane zwolnienia obejmują m.in. obrót akcjami na rynku giełdowym. Jednocześnie wyzbycie się nieruchomości rolnych do np. spółek celowych po 30 kwietnia 2016 podlegać będzie ograniczeniom, ze względu na to, że nabyć nieruchomości rolne będzie mógł co do zasady jedynie rolnik indywidualny (nie spółka celowa);
• wszyscy przedsiębiorcy (z branży rolniczej i nie tylko) prowadzący działalność jako osoby fizyczne – możliwość przekazania nieruchomości rolnych następcom w drodze darowizny lub dziedziczenia podlegać będzie ograniczeniom po 30 kwietnia 2016 r., tj. będzie związane z powstaniem po stronie ANR prawa nabycia nieruchomości za jej równowartość;
• przyszli wierzyciele i dłużnicy hipoteczni – ograniczone możliwości ustanowienia hipoteki, w szczególności np. hipoteki łącznej, na nieruchomościach rolnych, suma hipoteki bowiem nie będzie mogła przewyższyć wartości nieruchomości (potencjalne ograniczenia możliwości pozyskania finansowania przez właściciela nieruchomości rolnych i uzyskania zabezpieczenia dla wierzytelności przez wierzyciela);
• dzierżawcy nieruchomości rolnych ANR – w związku z planowanym wstrzymaniem sprzedaży nieruchomości rolnych Skarbu Państwa przez 5 lat od wejścia w życie Ustawy, podmioty dzierżawiące nieruchomości rolne od ANR, których dzierżawa wygasa w ciągu tych 5 lat, będą narażone na utratę dzierżawionych nieruchomości, jeżeli ANR nie zgodzi się na przedłużenie okresu dzierżawy (nie będzie możliwości nabycia tych nieruchomości).

5. Nieruchomością rolną w rozumieniu projektu Ustawy jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Nie są rolnymi te nieruchomości, dla których przepisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przewidują przeznaczenie na cele inne niż rolne. Dla oceny, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną, należy wziąć pod uwagę w szczególności ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeżeli obowiązuje), decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dane z ewidencji gruntów i budynków, a także decyzje zezwalające na wyłączenie nieruchomości z produkcji rolniczej lub leśnej.