Harvard Business Review, mec. Janusz Siekański, mec. Krzysztof Cichocki
Wielu inwestorów postrzega spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością jako jedyny dogodny i sprawdzony sposób inwestowania w nieruchomości. Tymczasem ciekawą i wciąż niedocenianą alternatywą są handlowe spółki osobowe, zwłaszcza spółki komandytowa oraz komandytowo-akcyjna.
Spółki komandytowa oraz komandytowo-akcyjna dają znacznie większą elastyczność w kształtowaniu relacji pomiędzy wspólnikami niż spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, są przejrzyste podatkowo i nie obowiązują w nich ograniczenia związane z wypłatą w ciągu roku zaliczek na poczet dywidendy. Te cechy powodują, że mogą być dogodną formą realizacji inwestycji w nieruchomości. Pewien mankament w postaci osobistej odpowiedzialności wspólników za zobowiązania spółki można ograniczyć dzięki odpowiedniemu ukształtowania struktury projektu. Banki finansujące projekty nieruchomościowe zaakceptowały tę formę realizacji inwestycji.
Praktyczne wykorzystanie spółki komandytowej
Możliwości, jakie stwarzają inwestorom spółki komandytowe, pokażemy na przykładzie jednego z naszych klientów, który miał zamiar zrealizować inwestycję mieszkaniową w dużym mieście w Polsce. Kiedy znalazł w centrum atrakcyjną działkę, okazało się, że jej właściciel nie był skłonny do sprzedania jej. Był natomiast gotowy wnieść nieruchomość jako wkład niepieniężny do spółki, licząc na udział w zyskach z inwestycji. Nasz klient – inwestor – zaakceptował tę propozycję. I natychmiast pojawiły się problemy. Inwestor chciał bowiem być dominującym wspólnikiem w spółce i samodzielnym liderem projektu. Tymczasem formuła spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pozwalała na uprzywilejowanie udziałów co do głosu w stosunku 3:1 (wartość wniesionej nieruchomości stanowiła około jednej trzeciej wartości całej inwestycji, a nasz klient nie zamierzał wyłożyć na potrzeby projektu kwoty w gotówce, która mogłaby zrównoważyć wpływy lokalnego partnera wynikające z objęcia udziałów odpowiadających wartości nieruchomości).
W tej sytuacji rozwiązaniem było powołanie spółki komandytowej z inwestorem jako wspólnikiem-komplementariuszem oraz lokalnym partnerem jako wspólnikiem-komandytariuszem. Komandytariusz nie ma uprawnienia do prowadzenia spraw spółki oraz jej reprezentacji w stosunku do osób trzecich. Spółką komandytową zarządza wyłącznie komplementariusz. Ponadto w spółce komandytowej nie obowiązują ograniczenia co do uprzywilejowania wspólników w zakresie podziału zysku (nie można jedynie całkowicie pozbawić wspólnika udziału w zysku). Te cechy spółki komandytowej pozwoliły ukształtować stosunki między wspólnikami w sposób odpowiadający biznesowemu potencjałowi partnerów.
Mocne i słabe strony spółek osobowych
Nasz klient i jego lokalny partner skorzystali przy okazji także z innych zalet spółki komandytowej. Uniknęli na przykład podwójnego opodatkowania, wynikającego z tego, że najpierw opodatkowywany jest dochód spółki, a potem dywidendy wypłacane wspólnikom. W spółkach komandytowych podobnie jak w innych spółkach osobowych, podatek dochodowy płacą jedynie wspólnicy. Kolejna korzyść to fakt, że spółki osobowe w przeciwieństwie do spółek kapitałowych (z ograniczoną odpowiedzialnością oraz akcyjnych) nie podlegają ograniczeniom co do wypłaty w ciągu roku zaliczek na poczet dywidendy.
Dodatkowo, w przypadku utworzenia przez ten sam skład wspólników kilku spółek osobowych do odrębnych przedsięwzięć, zyski osiągnięte z przedsięwzięć niektórych z nich można równoważyć ze stratami poniesionymi w innych przedsięwzięciach. Rozwiązanie takie jest korzystne dla podatku dochodowego i istotnie prostsze niż utworzenie podatkowej grupy kapitałowej.
Pewnym mankamentem spółek osobowych jest osobista odpowiedzialność wspólnika-komplementariusza całym majątkiem za zobowiązania spółki (komandytariusze odpowiadają tylko do wysokości sumy komandytowej określonej w umowie spółki, przy czym nawet z tej odpowiedzialności są zwolnieni do wysokości wkładu wniesionego do spółki; akcjonariusze w spółkach komandytowo-akcyjnych w ogóle nie odpowiadają za zobowiązania spółki w stosunku do osób trzecich). Problem ten można jednak rozwiązać poprzez przystąpienie do spółki w charakterze komplementariusza za pośrednictwem jednoosobowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
Wspólnicy spółki osobowej płacą także comiesięczną zaliczkę na poczet podatku dochodowego, co oznacza, że jeżeli pojawia się dochód, w spółce takiej musi być na bieżąco wypłacana gotówka niezbędna do pokrycia zaliczek. Rozwiązanie takie czyni akcje w spółce komandytowo-akcyjnej mało interesującym instrumentem inwestycji w obrocie zorganizowanym, takim jak giełda papierów wartościowych czy rynek NewConnect. Spółkę komandytowo-akcyjną można jednak przekształcić w spółkę akcyjną.
Jak widać, charakterystyka spółek komandytowej oraz komandytowo-akcyjnej czyni z nich interesujące opcje dla inwestorów rozważających inwestycje w nieruchomości. Posiadają one praktycznie wszystkie atrybuty osób prawnych, zapewniając jednak przejrzystość na potrzeby podatku dochodowego. Spółki osobowe można łączyć (spółka osobowa nie może jednak być spółką przejmującą) oraz przekształcać. Uprawnienia wspólnika w takiej spółce mogą być przedmiotem obrotu (sprzedaży, obciążenia zastawem), co umożliwia wyjście z inwestycji, jak również ustanowienie zabezpieczenia na rzecz banku finansującego.