ПОСИЛАННЯ НА ВЕРСІЮ ІНФОРМАЦІЇ УКРАЇНСЬКОЮ МОВОЮ ЗНАХОДИТЬСЯ ПІД ТЕКСТОМ
Because of the war in Ukraine, many Poles are allowing Ukrainian citizens to use their apartments. For the most part, this is temporary and short-term help. However, some Poles want to provide accommodation for a longer period. How can you do so legally and safely? We answer these questions in our most recent newsletter.
LENDING AN APARTMENT FOR USE
We want to lend an apartment to people to use who are fleeing from Ukraine. How can we protect ourselves in a lending-for-use agreement?
If you enter into an unpaid lending-for-use agreement, it is a good idea to put all the terms in writing.
A lending-for-use agreement concluded for an undefined period ends when the lendee has made use of the property in accordance with the agreement or the period in which they could have done so has expired. In the case of lending for use to private individuals, it may be difficult to determine this point in time; therefore, we recommend concluding a lending-for-use agreement for a defined period of time.
The content of the agreement should indicate information, e.g.:
- the contracting party’s I.D.,
- the definition of the subject that is being lent for use,
- the duration of the agreement,
- the obligation on the lendee to use the premises in accordance with its purpose,
- the prohibition on handing over the subject of the agreement with the purpose of lending for use, or lease to third parties, and
- provisions governing the lender’s and the lendee’s obligations, e.g. who will bear the costs of administrative charges and fees, and repairs during the period of the lending-for-use agreement.
In addition, it is important to determine how the premises should be returned and how the agreement should terminate. To avoid disputes over the condition of the premises before and after the lending, we recommend that you sign a handover report. We recommend attaching photographic documentation to this report.
The person who lends the premises for use may terminate the agreement without notice if the person using the premises:
- misuses it,
- causes significant damage to it, or
- behaves inappropriately towards the users of neighbouring premises.
According to established judicial practice, the lender may also demand the return of the lent item if they wish to dispose of it in another way.
What happens if the owner, after a month or two, wants to reclaim the apartment and the assisted persons cannot move out? Can we protect ourselves in advance?
We suggest that lending-for-use agreements are concluded for a defined period of up to several months; then the duration of the agreement will be fixed in advance. If the parties agree to extend it, it will be possible to conclude an annex to extend the duration of the agreement.
If the agreement terminates due to the end of its term, the owner may demand that the premises be vacated and returned to them, and if they do not receive their property despite this, they may start eviction proceedings.
However, for certain tenants, e.g. pregnant women, the elderly, or minors, the court grants the right to social premises under Article 14 of the Tenant Protection Act. The court may also grant the right to social premises to other tenants. The municipality is obliged to provide social premises.
Eviction from previously occupied premises cannot be carried out until the municipality provides social premises. The waiting time for social premises is already long, lasting about several months. We assume that, due to the increased demand for this type of premises, the waiting time will be longer.
Does lending for use have to be reported to the Tax Office or any other authority?
There is no obligation to report the conclusion of a lending-for-use agreement to the Tax Office. A lending-for-use agreement or establishing the free use of real property is not subject to tax on civil law transactions (PCC). The person lending the premises also does not generate income, so there is no obligation to pay personal income tax (PIT).
LEASING AN APARTMENT
Which lease agreement should I sign with a foreigner?
From a legal point of view, the best option is to enter into an occasional lease agreement.
A requirement to conclude an occasional lease agreement is that the agreement is accompanied by the lessee’s statement in the form of a notarial deed, in which the lessee submits to enforcement and undertakes to vacate and hand over the used premises on the date indicated by the lessor. In addition to this, it is necessary to include a statement in which the lessee specifies other premises in which they may reside if the obligation to enforce the vacation of the premises arises.
However, we assume that it may not be possible to conclude such an agreement with persons arriving from Ukraine due to the inability of Ukrainian nationals to indicate an alternative place of residence.
Therefore, when drafting a traditional lease agreement, we recommend that you enter into it for a defined period of time, e.g. three months, and after this time, if circumstances require, extend it.
As with a lending-for-use agreement, the agreement should include information, e.g.:
- the contracting party’s I.D.,
- the definition of the subject of the lease,
- the duration of the agreement,
- the amount of rent,
- the lessee’s obligation to use the premises in accordance with its purpose,
- the prohibition on handing over the subject of the agreement with the purpose of lending for use, or leasing to third parties, and
- provisions governing the lessor’s and the lessee’s obligations, e.g. who will be responsible for different types of repairs to the premises.
In addition, it is important to determine the manner in which the premises are to be returned and the agreement is terminated. Again, we suggest signing a handover report with photographic documentation.
A lease agreement may only be terminated in the cases specified in Article 11 of the Tenant Protection Act. These are, i.a. such cases as:
- the lessee’s use of the premises that is contrary to the agreement or contrary to its intended use, despite a written warning from the lessor, or
- default in the payment of rent, other charges for the use of the premises, or charges independent of the lessor, levied by the lessor, for at least three full payment periods despite the lessor having given notice of their intention to terminate the lease.
What happens if an owner, after a month or two, wants to reclaim the apartment for their needs and the assisted persons cannot move out? Can we protect ourselves in advance?
If, at the end of the lease term, the lessees do not move out of the occupied premises, the owner may start eviction proceedings.
Please note that, in the case of an eviction, also persons using the premises under a lease agreement have rights under the Tenant Protection Act. Also, in this case, the court may rule on the right to social premises. In this case, the eviction will be delayed until the municipality offers the tenants suitable premises.
Does the lease have to be reported to the Tax Office or any other authority?
A standard lease agreement does not have to be reported to the Tax Office. However, the lease rent constitutes revenue which must be properly accounted for.
If you decide to conclude an occasional lease agreement, to benefit from the privileges reserved exclusively for this type of agreement, it is necessary notify it to the Tax Office.
Допомога з житлом громадянам України, які біжать від війни
Перед лицем війни в Україні багато поляків дозволяють українським громадянам користуватися своїми будинками. Здебільшого це тимчасова і короткострокова допомога. Деякі, однак, хочуть надати житло на більш тривалий термін. Як зробити це легально і безпечно? Ми відповідаємо на ці питання в нашому останньому інформаційному бюлетені.
НАДАННЯ КВАРТИРИ
Ми хочемо надати квартиру людям, які рятуються з України. Як захистити себе в договорі про надання житла?
Якщо ви укладаєте договір про неоплачуване надання житла, рекомендується зафіксувати всі умови в письмовому вигляді.
Договір позички, укладений на невизначений термін, закінчується, коли користувач скористався майном відповідно до договору або коли закінчився термін, протягом якого він міг це зробити. У разі надання квартири фізичним особам, може бути складно визначити цей момент часу, тому ми рекомендуємо укладати договір позички на визначений термін.
У тексті договору повинна бути вказана така інформація, як:
- ідентифікація договірної сторони,
- ідентифікація об’єкта позички,
- термін дії договору,
- зобов’язання користувача використовувати приміщення відповідно до його призначення,
- заборона на передачу предмета договору позички або оренди третім особам,
- положення, що регулюють зобов’язання позичкодавця і користувача, наприклад, хто буде нести витрати на комунальні послуги, адміністративні платежі і ремонт в період дії договору.
Крім того, важливо визначити порядок повернення квартири і порядок закінчення договору. Щоб уникнути суперечок про стан приміщення до і після надання позички ми рекомендуємо підписати акт прийому-передачі. До цього акту добре б було докласти фотографії.
Позичкодавець може розірвати договір позички без повідомлення, якщо користувач приміщення:
- використовує його не за призначенням,
- завдає йому значної шкоди,
- веде себе некоректно по відношенню до осіб, які користуються сусідніми приміщеннями.
Згідно сформованій судовій практиці, позичкодавець також може зажадати повернення квартири, якщо він хоче розпорядитися нею по-іншому.
Що робити, якщо через місяць або два власник захоче повернути квартиру, а особи, яким вона була надана, не зможуть виїхати? Чи можемо ми захистити себе заздалегідь?
Ми рекомендуємо укладати договори на визначений термін до декількох місяців. Тоді термін дії договору буде встановлений заздалегідь, і, якщо сторони погодяться продовжити його, можна буде укласти доповнення, яке продовжить термін дії договору ще на кілька місяців.
Якщо договір припиняється у зв’язку із закінченням терміну його дії, власник може зажадати звільнити приміщення і повернути його, а якщо користувач відмовляється повернути приміщення, власник може подати позов про виселення.
Відносно деяких мешканців, таких як вагітні жінки, літні люди або неповнолітні, суд надає право на соціальне приміщення, відповідно до статті 14 Закону «Про захист орендарів» (пол. ustawa o ochronie praw lokatorów). Суд також може надати право на соціальний осередок іншим мешканцям. Соціальне приміщення зобов’язаний надати муніципалітет.
Виселення з раніше займаного приміщення не може бути здійснено доти, доки муніципалітет не надасть соціальний осередок. Час очікування соціального житла досить тривалий. Ми припускаємо, що у зв’язку з підвищеним попитом на даний вид житла, час очікування може бути досить довгим.
Чи потрібно повідомляти про неоплачуване надання житла в податкову інспекцію або будь-який інший орган?
Обов’язку повідомляти про укладення договору в податкову інспекцію немає. Договір позички не обкладається податком на цивільно-правові угоди (PCC). Особа, яка надає квартиру в користування, також не отримує доходу, тому не зобов’язана платити податок на доходи фізичних осіб (PIT).
ОРЕНДА КВАРТИРИ
Який тип договору оренди варто укласти з іноземцем?
З юридичної точки зору, найкраще укласти договір тимчасової оренди (пол. najem okazjonalny).
Вимогою для укладення договору оренди є наявність в договорі заяви орендаря у формі нотаріального акта, в якому орендар зобов’язується в примусовому порядку звільнити і здати використовуване приміщення в зазначений орендодавцем термін. Крім того, необхідно додати заяву, в якій орендар вказує інші приміщення, в яких він зможе проживати в разі виконання зобов’язання по звільненню приміщення.
Однак укладення такої угоди з особами, які прибули з України, може виявитися неможливим через неможливість для громадян України вказати альтернативне місце проживання.
Тому, створюючи традиційний договір оренди, доцільно укладати його на визначений термін, наприклад, на три місяці, а після закінчення цього часу, якщо того вимагають обставини, продовжувати його.
Як і у випадку з договором позички, угода повинна включати таку інформацію, як:
- ідентифікація договірної сторони,
- ідентифікація об’єкта оренди,
- термін дії договору,
- розмір орендної плати,
- обов’язок орендаря використовувати приміщення відповідно до його цільового призначення,
- заборона на передачу предмета договору позички або оренди третім особам,
- положення, що регулюють обов’язки орендодавця та орендаря, наприклад, хто буде нести відповідальність за конкретний ремонт приміщення.
Крім того, важливо визначити порядок повернення приміщення і розірвання договору. Також в цьому випадку ми пропонуємо підписати акт прийому-передачі з фотодокументацією.
Договір оренди може бути розірваний тільки у випадках, передбачених ст. 11 Закону «Про захист орендарів» (пол. ustawa o ochronie praw lokatorów). Це, зокрема, у випадку:
- використання орендарями приміщень всупереч договору або не відповідно до його призначення, незважаючи на письмове попередження орендодавця,
- несплата орендної плати, інших платежів за користування приміщенням або незалежних від власника платежів, що стягуються власником протягом не менше трьох повних платіжних періодів, незважаючи на попередження орендодавця про намір розірвати договір оренди.
Як бути в ситуації, коли власник через місяць або два захоче забрати квартиру для своїх потреб, а особи, яким надається допомога, не можуть виїхати? Чи можемо ми захистити себе заздалегідь?
Якщо після закінчення терміну оренди орендарі не виїжджають з приміщення, орендодавець може подати позов про виселення з приміщення.
Зверніть увагу, що у разі виселення також особи, які користуються приміщенням за договором оренди, мають права відповідно до Закону «Про захист прав орендарів». Також в цьому випадку суд може заявити про право на соціальне приміщення. В цьому випадку виселення буде відкладено до тих пір, поки муніципалітет не запропонує мешканцям відповідне приміщення.
Чи потрібно повідомляти про оренду в податкову інспекцію або будь-який інший орган?
Про стандартний договір оренди не потрібно повідомляти в податкову інспекцію. Однак орендна плата являє собою дохід, який повинен бути належним чином врахований.
Якщо ви вибираєте договір тимчасової оренди, ви повинні повідомити про це в податкову інспекцію, щоб скористатися пільгами, передбаченими виключно для цього типу договору.
