Serdecznie zapraszamy na kolejny artykuł z nowego cyklu, współtworzonego przez ekspertów SK&S i redakcję dziennika Rzeczpospolita – dotyczącego zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
***
Zasiedzieć nieruchomość rolną może – co do zasady – tylko rolnik indywidualny, a powierzchnia jego gospodarstwa razem z zasiedzianą nieruchomością nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.
Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.), która weszła w życie 5 października 2023 roku, znacząco wpłynie na zakres stosowania tej ustawy i praktykę rynkową transakcji, których przedmiotem są nieruchomości rolne. W poprzednich dwóch artykułach (opublikowanych 15 i 29 grudnia) omówiliśmy zmiany w u.k.u.r. dotyczące:
- zakresu nieruchomości, co do których znajdują zastosowanie przepisy ustawy oraz
- prawa pierwokupu wykonywanego przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), co do udziałów lub akcji niektórych spółek dominujących nad spółkami, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych. W trzecim artykule z serii omówimy zmiany wprowadzone nowelizacją w odniesieniu do możliwości zasiedzenia nieruchomości rolnych.
Stan prawny przed zmianami…
Przed wejściem w życie zmian wprowadzonych nowelizacją zasiedzieć nieruchomość rolną mógł tylko rolnik indywidualny w rozumieniu u.k.u.r. i tylko wtedy, gdy powierzchnia nabywanej przez zasiedzenie nieruchomości wraz z pozostałymi nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczyłaby 300 ha. Wynikało to z ograniczenia wprowadzonego do art. 172 § 3 kodeksu cywilnego (k.c.).
Funkcjonowanie w obrocie prawnym regulacji zakazującej zasiedzenia nieruchomości rolnych przez podmioty inne niż rolnicy indywidualni było nieintuicyjne i co do zasady sprzeczne z funkcją instytucji zasiedzenia, która ma sankcjonować stan faktyczny, który trwa od długiego czasu tak, żeby minimalizować niepewność co do stanu prawnego rzeczy i praw.
… i po wejściu w życie nowelizacji
Wydawałoby się, że w związku z opisaną powyżej sprzecznością należałoby znieść ograniczenia dotyczące możliwości zasiedzenia nieruchomości rolnych – aby jak najmniej było sytuacji, w których prawo (stan prawny danej nieruchomości) nie przystaje do rzeczywistości. Pozornie mogłoby się wydawać, że zmiany wprowadzone nowelizacją zmierzają właśnie w tym kierunku, ponieważ ustawodawca w ustawie nowelizującej zdecydował się usunąć art. 172 § 3 k.c. Równocześnie z wykreśleniem art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego ustawodawca zadbał również o to, żeby okres zasiadywania nieruchomości rolnej w trakcie obowiązywania art. 172 § 3 k.c. zaliczał się do okresu zasiedzenia nieruchomości rolnej (art. 10 ustawy nowelizującej).
Co więcej, ustawodawca zdecydował się na wyłączenie przy nabywaniu nieruchomości przez zasiedzenie art. 2b u.k.u.r. – nakładającego obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego i zakazującego sprzedaży lub oddania w posiadanie nieruchomości rolnej innemu podmiotowi w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej. Ponadto wyłączono wobec nieruchomości rolnych nabywanych przez zasiedzenie zastosowanie art. 4 u.k.u.r. przyznającego KOWR prawo nabycia nieruchomości.
Nadal obowiązujące restrykcje
W mediach pojawiły się głosy, że wprowadzone zmiany umożliwiają zasiedzenie nieruchomości rolnych przez osoby i podmioty, które nie są rolnikami indywidualnymi. Wydaje się jednak, że stwierdzenie to jest przedwczesne, a wrażenie wyłączenia zasiedzenia nieruchomości rolnej spod ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest wrażeniem mylnym.
Nie ulega bowiem wątpliwości, że zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu u.k.u.r. Znajduje zatem do niego zastosowanie art. 2a ustawy, który mówi o tym, że nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.
W znowelizowanej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego nie została natomiast wprowadzona zmiana, która dodałaby zasiedzenie do katalogu nieruchomości lub przypadków nabycia wyłączających stosowanie przepisów u.k.u.r., czyli do art. 1a ustawy. Podobnie, nie przewidziano dla nabycia nieruchomości przez zasiedzenie wyłączenia od ogólnej zasady, zgodnie z którą nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny (w art. 2a ust. 3 ustawy).
Wygląda to na przeoczenie ustawodawcy, chociaż nie wykluczamy również celowego działania, które ma nadal ograniczać możliwość zasiedzenia nieruchomości rolnych przez podmioty inne niż rolnicy indywidualni. Obecnie zatem zasiedzieć nieruchomość rolną może – co do zasady – rolnik indywidualny, a powierzchnia jego gospodarstwa (razem z zasiedzianą nieruchomością) nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.
W teorii jest oczywiście możliwe uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej w przypadku podmiotów, które nie mają statusu rolnika indywidualnego (lub innego podmiotu, który na podstawie ustawy w wyjątkowych przypadkach może nabyć nieruchomość rolną) jednak w praktyce taka możliwość dotyczy bardzo ograniczonej liczby przypadków.
W „standardowym” trybie wniosek o zgodę na zbycie nieruchomości rolnej składa zbywca. W przypadku zasiedzenia ta procedura będzie niedostępna. Zbywca nie będzie bowiem zainteresowany wystąpieniem o taką zgodę. Jedynym – istotnym ze statystycznego punktu widzenia – przypadkiem, w którym możliwe będzie uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zasiedzenie nieruchomości rolnej jest sytuacja, w której nieruchomość rolna jest zasiadywana przez osobę fizyczną, która w wyniku zasiedzenia zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne i spełnia łącznie warunki wymienione w art. 2a ust. 4 pkt 3 u.k.u.r.:
- ma kwalifikacje rolnicze,
- zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości,
- zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.
Poza tym do zasiedzenia nieruchomości rolnej znajdują zastosowanie generalne wyłączenia podmiotowe umożliwiające nabycie nieruchomości rolnej przez podmioty wskazane w art. 2a ust. 3 pkt 1 u.k.u.r. Najważniejsze z tych wyłączeń obejmują:
- osoby bliskie zbywcy,
- jednostki samorządu terytorialnego oraz
- Skarb Państwa.
Możliwe jest także – na podstawie wyłączenia z art. 2a ust. 3 pkt 1a u.k.u.r.– nabycie przez zasiedzenie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha.
Podstawa prawna:
Ustawa z 13 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2023 r., poz. 1933)
Zdaniem autorów
Jeżeli intencją ustawodawcy było całkowite zniesienie restrykcji dotyczących możliwości zasiedzenia nieruchomości rolnych, to błąd nowelizacji powinien zostać poprawiony poprzez dodanie zasiedzenia nieruchomości rolnych do katalogu wyjątków wskazanych w art. 2a ust. 3 ustawy. Bez takiej interwencji ustawodawcy zasiedzenie nieruchomości rolnych przez podmioty inne niż rolnicy indywidualni, przyszli rolnicy indywidualni lub inne podmioty uprzywilejowane wprost wymienione w ustawie – pomimo zmian w Kodeksie cywilnym – nadal nie będzie możliwe.
Możliwe jednak, że intencją ustawodawcy było co prawda zniesienie zakazu wprowadzonego wcześniej w art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego, ale tylko w wąskim zakresie umożliwiającym zasiedzenie nieruchomości przez podmioty wskazane w art. 2a ust. 3 u.k.u.r. oraz przez osoby, które na zasiadywanej nieruchomości planują utworzyć gospodarstwo rodzinne i zasiedzenie nieruchomości przez inne osoby i podmioty nadal pozostanie niemożliwe. Jeśli tak, to wpływ wprowadzonych zmian na życie gospodarcze będzie minimalny.
Źródło: Rzeczpospolita, autorzy: Bartłomiej Dębski, Michał Oleś
W cyklu „Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego” opublikowaliśmy:
