Od 1 stycznia 2021 r. obowiązują nowe przepisy dotyczące spółek nieruchomościowych. W szczególności, spółki te mają obowiązki raportowe oraz mogą pełnić rolę płatnika w przypadku sprzedaży ich udziałów.
Definicja spółki nieruchomościowej
Jest to podmiot krajowy lub zagraniczny, inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:
- Podmioty rozpoczynające działalność
Na pierwszy dzień roku podatkowego (lub roku obrotowego)
co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium RP lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł.
- Podmioty prowadzące działalność
Na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (lub rok obrotowy), co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium RP lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł.
oraz
w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy
(rok obrotowy) przychody z tytułu (i) najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych podobnych umów lub (ii) z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości oraz (iii) z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów.
Spółka nieruchomościowa jako płatnik podatku
Ustawodawca przeniósł obowiązek rozliczenia podatku od dochodów ze zbycia udziałów w spółkach nieruchomościowych ze sprzedawcy na spółkę nieruchomościową (jako płatnika), jeżeli (i) stroną dokonującą zbycia jest podmiot zagraniczny (nierezydent) i (ii) zbycie obejmuje co najmniej 5% udział w spółce nieruchomościowej. Przepis ten budzi wątpliwości, gdyż spółka nieruchomościowa ma pełnić funkcję płatnika podatku w transakcji, której nie jest nawet stroną.
Zaliczka na podatek płatna jest przez spółkę nieruchomościową pełniącą funkcję płatnika do 20 dnia kolejnego miesiąca. Odpowiedzialność za podatek niepobrany lub podatek pobrany, a niewpłacony, ponosi spółka nieruchomościowa jako płatnik podatku (nawet jeżeli nie otrzyma środków od podatnika na jego zapłatę).
Spółka nieruchomościowa mająca siedzibę lub zarząd poza terytorium RP obowiązana jest do ustanowienia przedstawiciela podatkowego, który wykonywać będzie w imieniu i na jej rzecz obowiązki płatnika. Podmiot taki odpowiada solidarnie ze spółką nieruchomościową za zobowiązanie podatkowe. Obowiązek ten nie dotyczy spółek nieruchomościowych będących rezydentami podatkowymi w UE lub EOG.
Informacja o strukturze własnościowej do Szefa KAS
Do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego (lub obrotowego) spółka nieruchomościowa jest zobowiązana do przekazania Szefowi KAS informacji o strukturze własnościowej, tj. o podmiotach posiadających (bezpośrednio lub pośrednio) w tej spółce udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw.
Obowiązek złożenia informacji Szefowi KAS ciąży również na podatnikach posiadających (bezpośrednio lub pośrednio) w takiej spółce 5% udział (akcje, udziały, itp.).
Pierwsza informacja będzie składana w 2022 r. za rok 2021.
Podanie do publicznej wiadomości indywidualnych danych
MF podaje do publicznej wiadomości indywidualne dane niektórych podatników, w tym spółek nieruchomościowych. Udostępniane dane pochodzą z zeznania podatkowego i obejmują m.in. informacje o wysokości przychodu, KUP, podstawy opodatkowania, czy należnego podatku.
