Najem w supermarketach a ograniczenie handlu – kto zyska, kto straci

09.02.2018

Rzeczpospolita, autor: Bartłomiej Dębski, Michał Oleś

Ograniczenie niedzielnego handlu może sporo zmienić w relacjach wynajmujący – najemca, zwłaszcza w dużych obiektach handlowych. Warto więc wskazać kilka instrumentów, czy instytucji prawnych, które mogą zostać wykorzystane do dostosowania stosunków najmu do nowych warunków.

Uchwalona przez Sejm i podpisana przez prezydenta 30 stycznia tego roku ustawa z 24 listopada 2017 r. o ograniczeniu handlu w niedzielę i święta oraz w niektóre inne dni (dalej: ustawa) wprowadzi wiele zmian w życiu społecznym.

Czynsz najmu

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na wpływ nowej regulacji na czynsz najmu, który jest podstawowym elementem stosunku najmu. Czynsz w umowach najmu powierzchni w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych zwykle jest regulowany przez strony z wykorzystaniem przynajmniej dwóch stawek:

1. stawka podstawowa (ang. base rent) – stała – określona w umowie – stawka płacona miesięcznie, podlegająca jedynie corocznej waloryzacji o wskaźnik inflacji;
2. stawka zmienna (ang. turnover rent) – naliczana procentowo od poziomu wypracowanego przychodu lub od poziomu obrotu w sklepie danego najemcy.

Wpływ ustawy na oba rodzaje czynszu będzie różny i w różny sposób obciążający strony stosunku najmu.

Kłopot najemcy

Można założyć, że przynajmniej część punktów sprzedaży odczuje spadek przychodów w związku z brakiem handlu w niedzielę (dotyczy to zwłaszcza mniejszych najemców działających na zasadzie zakupów impulsywnych – np. tzw. „wyspy sprzedażowe”, czy kioski). Standardowe regulacje umowy najmu nie przewidują zmiany wysokości czynszu bazowego ze względu na mniejsze przychody uzyskiwane przez sklep. W takim przypadku obciążenie najemcy związane z czynszem pozostanie takie samo pomimo zmniejszonych przychodów. W skrajnych przypadkach spadek przychodów przy braku zmniejszenia obciążenia czynszem może prowadzić do utraty rentowności prowadzonej działalności.

Problem wynajmującego

Z drugiej strony, jeżeli w ustalonym przez strony stosunku to czynsz obrotowy stanowi większość obciążenia czynszowego najemcy, może to prowadzić do sytuacji odwrotnej, w której to brak możliwości prowadzenia działalności handlowej w niedzielę i związany z tym spadek obrotów i przychodu będzie wiązał się ze spadkiem przychodów czynszowych wynajmującego.

Opłaty eksploatacyjne

Kolejnym elementem stosunku najmu, na który ustawa będzie miała wpływ, są opłaty eksploatacyjne związane z zapewnieniem przez wynajmującego utrzymania budynku oraz odpowiednich usług, koniecznych do prowadzenia działalności najemców (ochrona, sprzątanie, podatek od nieruchomości itp.). Opłaty eksploatacyjne mogą zostać uregulowane przez strony na dwa sposoby:
– jako opłata ryczałtowa lub
– jako opłata zaliczkowa.

Opłata ryczałtowa jest stałą kwotą wskazaną w umowie najmu i nie zmienia się w zależności od nakładów koniecznych do poniesienia przez wynajmującego. Opłata zaliczkowa podlega rozliczeniu na koniec roku.

Zakaz prowadzenia handlu w niedzielę i inne wskazane w nowej ustawie dni wpłynie na zmniejszenie kosztów związanych z utrzymaniem budynku. Na przykład galeria handlowa zamknięta w niedzielę będzie zużywała mniejszą ilość energii elektrycznej, czy też spadną koszty jej sprzątania

W sytuacji uregulowania opłat eksploatacyjnych z wykorzystaniem modelu ryczałtowego najemcy mogą ponieść wymierne straty finansowe. Wyliczenie ryczałtu dokonywane było bowiem z uwzględnieniem działania galerii handlowej również w niedziele, a więc ryczałt po wejściu w życie ustawy będzie zbyt wysoki w stosunku do potrzeb.

Możliwości zmiany kontraktu najmu

Wprowadzenie nowej regulacji może powodować istotne zmiany w relacjach ekonomicznych między najemcami a wynajmującymi powierzchnie w centrach handlowych. W takich sytuacjach obie strony mogą chcieć zmienić postanowienia łączącego je stosunku lub nawet rozwiązać stosunek najmu. Standardowa umowa najmu powierzchni w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych zawierana jest na czas oznaczony, a możliwości wypowiedzenia najmu są bardzo ograniczone, zaś złamanie postanowień umownych często łączy się z koniecznością zapłaty kar umownych. Powstaje pytanie, jakie działania – zgodnie z prawem – można podjąć, aby dostosować umowę do zmienionych realiów.

Co można wynegocjować

Najbardziej oczywistym i najprostszym sposobem na dostosowanie stosunku najmu do zmieniającego się otoczenia prawnego jest przeprowadzenie zmiany obowiązującej między stronami umowy w drodze negocjacji. Jednak, żeby przeprowadzić negocjacje dotyczące kluczowych postanowień umownych niezbędna jest wola obu stron. Poza tym, proces negocjacyjny często bywa żmudny i wymaga poniesienia znaczących kosztów (czas i obsługa prawna). Ponadto otwarcie procesu negocjacyjnego może również prowadzić do prób wymuszenia przez jedną lub drugą stronę zmiany postanowień umowy najmu niezwiązanych z wejściem w życie ustawy, co czyni go mniej atrakcyjnym.

Klauzula rebus sic stantibus

Kolejnym – zdecydowanie mniej oczywistym – sposobem działania w opisywanej sytuacji jest zastosowanie tzw. klauzuli rebus sic stantibus (tzn. art. 3571 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z tym przepisem sąd może oznaczyć dalszy sposób wykonywania umowy lub nawet ją rozwiązać, jeżeli:

– doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków,
– zmiana ta niesie ze sobą nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia lub grozi jednej ze stron rażącą stratą,
– strony nie przewidywały tej zmiany przy zawarciu umowy.

Konieczne jest przy tym rozważenie, czy zmiana ustawodawstwa może być traktowana jako nadzwyczajna zmiana okoliczności usprawiedliwiająca zastosowanie klauzuli uregulowanej w art. 3571 k.c.

Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się w tej kwestii pozytywnie. Na przykład w wyroku III CSK 111/07 Sąd Najwyższy wskazał, że taką nadzwyczajną zmianą może być zmiana ustawodawstwa podatkowego. I jakkolwiek również w orzecznictwie pojawiają się wątpliwości z zastosowaniem klauzuli rebus sic stantibus do wszystkich zmian ustawodawstwa podatkowego ze względu na częste zmiany wprowadzane przez ustawodawcę, co stało się stałym elementem prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, to przy zmianie dotyczącej zakazu handlu w niedzielę wątpliwości powinny być znacznie mniejsze, ponieważ ingerencja ustawodawcy w ten obszar prawa jest jednak rzadkością.

Większym problemem interpretacyjnym może się okazać przesłanka „rażącej straty”. Nie jest pewne, czy zmiany warunków ekonomicznych prowadzenia działalności przez najemców i wynajmujących, będą groziły im rażącymi stratami. Każdy przypadek należy ocenić w tym wypadku oddzielnie mając na uwadze bezwzględną wysokość straty oraz jej wysokość względną – w stosunku do wielkości danego przedsiębiorcy. Charakter pojęcia „rażącej straty” interpretował Sąd Najwyższy w wyroku z 19 listopada 2014 roku (II CSK 191/14). Sąd wskazał w tym wyroku, że o rażącej stracie nie decyduje samo porównanie aktualnej wartości świadczeń, ale całokształt skutków wykonania zobowiązania dla majątku strony, przy uwzględnieniu celu zobowiązania i tego, jakich korzyści z jego wykonania strona mogła się spodziewać. Pojęcie rażącej straty może zatem być interpretowane szeroko – jednak interpretacja powinna być powiązana z sytuacją konkretnego stosunku prawnego łączącego strony.

Zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus wiąże się jednak ze wszystkimi plusami i minusami procedury sądowej. Z jednej strony można liczyć na wyrok niezależnego od stron sędziego, z drugiej natomiast strony procedura sądowa może być długotrwała. Może też nie doprowadzić do satysfakcjonujących obu stron efektów biznesowych. Postawienie sprawy przed sądem może również negatywnie wpłynąć na atmosferę pomiędzy stronami stosunku najmu, co przy wieloletnich kontraktach ma niebagatelne znaczenie.

Wypowiedzenie z ważnych przyczyn

Drugą instytucją, która może zostać użyta w omawianej sytuacji jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony „z ważnych przyczyn”. Instytucja ta dotyczy jednak wyłącznie tych umów najmu, w których klauzule zezwalające na takie wypowiedzenie zostały zawarte, co nie jest może powszechnie przyjętą praktyką rynkową, ale występuje w obrocie.

Ustawodawca wskazał w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, że wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony jest możliwe wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Sąd Najwyższy wskazał natomiast w uchwale z 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06), że określenie w umowie najmu na czas określony możliwości jej wypowiedzenia z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c. W praktyce rynkowej zdarza się, że strony pozostawiają sobie taką możliwość zawierając w umowie odpowiednie postanowienie. Ważne przyczyny wypowiedzenia umowy również powinny być oceniane w kontekście łączącego strony konkretnego stosunku najmu. Na przykład w wyroku z 21 stycznia 2015 roku Sąd Najwyższy (IV CSK 208/14) uznał, że stosunek najmu łączący dwa profesjonalne podmioty mógłby zostać wypowiedziany przed upływem terminu. Za ważne przyczyny uznał wybudowanie nowej siedziby przedsiębiorstwa i zbędność wynajmowanych lokali. Sąd wskazał przy tym, że przyczyny rozwiązania umowy najmu przy wykorzystaniu tego typu klauzuli powinny być rzeczywiste i budzące aprobatę.

Należy zatem zastanowić się, czy zmiana ustawodawstwa dotyczącego handlu w niedzielę może stanowić ważną przyczynę wypowiedzenia umowy najmu.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w przywoływanej uchwale III CZP 92/06 ostatecznie ocena ważności przyczyn wypowiedzenia stosunku najmu będzie należała do obiektywnego arbitra, którym będzie sędzia oceniający skuteczność wypowiedzenia najmu w danych okolicznościach i w danym stosunku najmu. Wypowiadający powinien zatem ocenić, czy zmiana wprowadzona przez ustawę o zakazie handlu w niedzielę, święta i niektóre inne dni będzie na tyle obiektywnie ważna, że będzie on w stanie przekonać o tym sąd. Przy znaczącej zmianie ekonomicznych warunków (rentowności) najmu ze względu na wprowadzenie ustawy należałoby spodziewać się, że sądy będą traktować taką zmianę ustawodawstwa jako ważną przyczynę.

Inne obowiązki umowne

Na koniec należy jeszcze zwrócić uwagę na często pojawiające się w umowach najmu postanowienia nakładające na najemców obowiązek otwierania swoich sklepów we wszystkie dni tygodnia. Lustrzanym odbiciem tych postanowień są postanowienia zobowiązujące wynajmującego do otwierania centrum handlowego w tych dniach. Oczywiście zmiana ustawodawcza zakazująca prowadzenia działalności w wybrane dni znosi obowiązek wprowadzony przez strony w umowie, ponieważ postanowienia umowne stają się w takim wypadku sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem i w zakresie tych konkretnych postanowień umowa jest nieważna (art. 58 § 3 Kodeksu cywilnego). Być może dałoby się – przedstawiając odpowiednie wyliczenia ekonomiczne – bronić tezy, że bez postanowień dotyczących otwierania sklepów we wszystkie dni tygodnia umowa nie zostałaby zawarta, a zatem jest ona w całości nieważna.

Teza ta wydaje się jednak bardzo daleko idąca i trudna do utrzymania. Na marginesie trzeba zauważyć też, że skutkiem przyjęcia takiego stanowiska byłoby ponadto zmuszenie strony do bardzo kłopotliwych rozliczeń z tytułu świadczeń spełnionych na podstawie nieważnej umowy.

ZDANIEM AUTORÓW
Bartłomiej Dębski, adwokat w kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak
Michał Oleś, prawnik w kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak

Podsumowując, na tle nowej sytuacji prawno-gospodarczej wprowadzonej ustawą, trzeba zauważyć, że na gruncie aktualnie obowiązujących przepisów strony umów najmu powierzchni w centrach handlowych nie dysponują imponującym wachlarzem środków prawnych pozwalających im dostosować się do nowych regulacji. Najlepszą metodą – niezmiennie – pozostaje w takiej sytuacji zgodne działanie.