Fiskus kwestionuje VAT od transakcji nieruchomościowych

08.11.2016

Dziennik Gazeta Prawna, opinia Piotra Andrzejaka

Rozliczenia: Skarbówka bierze się za budynki komercyjne. Przez lata twierdziła, że sprzedaż centrum handlowego czy biurowca, będących głównym aktywem spółki, jest dostawą towarów. Teraz uważa, że chodzi o zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Skutki tej zmiany są odczuwalne dla obu stron transakcji, ale przede wszystkim dla nabywców. Jak wyjaśnia Paweł Toński, doradca podatkowy i partner w Crido Taxand, gdy sprzedaż nieruchomości, stanowiącej główny lub jedyny majątek zbywcy, była traktowana jako dostawa towaru, była ona opodatkowana VAT (chyba że w grę wchodzi zwolnienie, ale w transakcjach komercyjnych to rzadkie przypadki). – Sprzedawca doliczał więc podatek i odprowadzał do urzędu skarbowego.

Nabywca natomiast go odliczał lub występował o zwrot nadwyżki. Często były to duże kwoty (sięgające nawet milionów złotych), więc urzędy skarbowe weryfikowały zasadność zwrotów. Po kontroli oddawały VAT nabywcy.
Obecnie się to zmieniło, mimo że przepisy nie zostały w tym zakresie znowelizowane.

Zmiana stanowiska Fiskus uważa teraz, że jeżeli nieruchomość komercyjna jest głównym lub jedynym aktywem firmy, to jej zbycie oznacza sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. A taka transakcja w ogóle nie podlega VAT. W konsekwencji organy uznają, że nabywca nieruchomości nie ma prawa do odliczenia VAT, i odmawiają zwrotu podatku. Skąd ta zmiana? Piotr Andrzejak, radca prawny i partner kierujący zespołem VAT w Kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak, tłumaczy, że zgodnie z kodeksem prawa cywilnego w przypadku sprzedaży budynku wraz z nim dochodzi do przeniesienia umów najmu powierzchni (biurowej, komercyjnej). Przedmiotem transakcji w wielu przypadkach mogą być także inne aktywa towarzyszące zwyczajowo takiemu budynkowi (np. budowle i urządzenia, wyposażenie, kaucje najemców, prawa z umów architektonicznych, inne prawa majątkowe). W niektórych przypadkach zbywany budynek stanowi kluczowy, a niekiedy jedyny istotny składnik majątkowy przedsiębiorstwa zbywcy.

W efekcie w niektórych przypadkach organy podatkowe kwalifikują zbywane nieruchomości nie jako towar, ale przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, a ich sprzedaż nie podlega VAT – wyjaśnia Piotr Andrzejak.
Interpretacje nie chronią – Są obawy, że organy zakwestionują również przeszłe rozliczenia. Dla nabywców nieruchomości może to oznaczać poważne kłopoty, bo nikt nie generuje marży na poziomie 23 proc., która pokryłaby podatek – zwraca uwagę Paweł Toński.

Eksperci dodają, że organy podatkowe kwestionują też wydawane dotychczas interpretacje indywidualne, z których wynikało, że sprzedaż nieruchomości komercyjnej będącej głównym aktywem spółki jest dostawą towaru opodatkowaną VAT.

Organy podatkowe twierdzą obecnie, że interpretacje indywidualne nie chronią nabywcy, bo stan faktyczny różni się od opisanego we wniosku o jej wydanie. Na przykład podatnik nie wskazał we wniosku, że wraz z budynkiem przeniesiona zostanie na niego procedura zarządzania centrum handlowym albo że w ramach umowy due dilligence zapoznał się z tajemnicą przedsiębiorstwa – tłumaczy Paweł Toński.

W jego przekonaniu wszystkie te elementy stanu faktycznego nie powinny wpływać na ocenę, czy transakcja dotyczyła towaru, czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Piotr Andrzejak dodaje, że w przypadku wynajętych budynków komercyjnych stan faktyczny może się zmienić nawet w niewielkim zakresie pomiędzy dniem złożenia wniosku o interpretację a dniem transakcji. – W tym czasie siłą rzeczy mogą nastąpić pewne zmiany w strukturze zbywanej nieruchomości, wynikające choćby z bieżących remontów, modernizacji czy rozliczeń z najemcami. Okoliczności te mogą być potencjalnie wykorzystane przez organy skarbowe jako podstawa do stwierdzenia, że transakcja różniła się od tej opisanej we wniosku o interpretację – stwierdza ekspert.

Nie ma VAT, jest PCC
Obecne stanowisko fiskusa oznacza, że po stronie nabywcy powstaje automatycznie zobowiązanie (lub zaległość) w podatku od czynności cywilnoprawnych – zwraca uwagę Piotr Andrzejak.

Sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa – jako nieobjęta VAT – podlega bowiem podatkowi od czynności cywilnoprawnych jako sprzedaż rzeczy i praw majątkowych. Stawka podatku wynosiłaby więc: 2 proc. dla rzeczy oraz 1 proc. wartości rynkowej przenoszonych praw majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Koszt tego podatku nie podlega zwrotowi.

– W przypadku dużych kwot zaległego podatku nie można wykluczyć także odpowiedzialności karnej skarbowej osób odpowiedzialnych za rozliczenia podatkowe nabywcy – stwierdza Piotr Andrzejak.

Jego zdaniem problemy mogą mieć również sprzedawcy. – Teoretycznie zbywca budynku, który w trakcie budowy nie wykazał żadnych czynności opodatkowanych, mógłby mieć problem z zasadnością odliczenia VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych, skoro zbycie takiego budynku również nie podlegało VAT – tłumaczy ekspert. Uważa jednak, że takie ryzyko dotyczyłoby zupełnie wyjątkowych przypadków.

Rozstrzygną sądy
Zdaniem Pawła Tońskiego spory o transakcje nieruchomościowe nieuchronnie trafią do sądów. Sędziowie będą więc musieli rozstrzygnąć, czy transakcja była dostawą towaru, czy nabyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zbadają również, czy wydane wcześniej interpretacje indywidualne chroniły podatników. – Spodziewam się korzystnych orzeczeń, zwrotów z dużymi odsetkami. Pytanie tylko, ilu podatników przetrwa. Część będzie miało do tego czasu poważne problemy finansowe – stwierdza Paweł Toński.

Rozliczenia VAT sprzedawcy i nabywcy nieruchomości
Gdy przedmiotem transakcji jest towar, Sprzedawca Odlicza VAT od wydatków inwestycyjnych związanych z nieruchomością. Sprzedaje budynek za cenę powiększoną o 23 proc. VAT. Wpłaca podatek do urzędu skarbowego. Nabywca płaci zbywcy cenę powiększoną o 23 proc. VAT. Ma prawo do odliczenia tego podatku lub ubiegania się o zwrot nadwyżki VAT należnego nad naliczonym. Transakcja jest zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych, gdy przedmiotem transakcji jest zorganizowana część przedsiębiorstwa. Sprzedawca sprzedaje budynek za cenę bez VAT – taka transakcja nie podlega VAT. Nabywca musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych:
– według stawki 2 proc. od wartości rzeczy wchodzących w skład przedsiębiorstwa (w tym budynków) – według stawki 1 proc. – od praw majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Nie ma prawa do odliczenia VAT, ponieważ transakcja nie była objęta VAT